보도참고자료
현안분석: 부동산시장 동향 및 평가
제1장. 주택시장 동향
제1절. 매매시장
□ 전국 주택매매가격 증가율 둔화세가 지속되고 있음.
○ 수도권은 글로벌 금융위기 이후 조정국면이 지속되고 있음.
- 외환위기시보다 가격하락폭은 급격하지 않으나 위기가 장기
화되면서 가격조정국면은 길게 나타나고 있음.
○ 6개 광역시도 금년 1월부터 조정국면
○ 규모별로는 중형 및 소형은 소폭 상승세를 이어가고 있으나
대형의 경우 하락세가 두드러짐.
- 그러나 지역적인 추세에서 다른 모습을 가지고 있는 서울
지역은 전 평형에서 하락세를 지속하고 있음.
2012. 9. 28.
K D I 홍보팀
이자료는2012년9월28일(금) 11:30 배포시부터보도해주시기바랍니다.
- 2 -
명목 주택매매가격지수(원계열), 전년동월대비 % 명목 주택매매가격지수(계절조정), 전월대비 %
-5
0
5
10
15
20
25
30
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
실질 주택매매가격지수(원계열), 전년동월대비 % 실질 주택매매가격지수(계절조정), 전월대비 %
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
서울지역 실질매매가격지수 추이, 전년동월대비 %
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1989.01 1992.01 1995.01 1998.01 2001.01 2004.01 2007.01 2010.01
카드사태
외환위기
글로벌금융위기
자료: KB 국민은행.
전국 기준 실질주택매매가격, 전년동월대비 % 서울 지역 실질주택매매가격, 전년동월대비 %
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
2009.01 2010.01 2011.01
대형 중형 소형
2012.08
-8
-6
-4
-2
0
2
4
2009.01 2010.01 2011.01
대형 중형 소형
2012.08
자료: KB 국민은행.
- 3 -
□ 주택 거래부진이 지속되고 있음.
○ 주택거래량은 취득세 감면 종료 영향으로 연초 급감후 다소
회복하는 듯 보였으나 최근 다시 감소폭이 확대되는 모습임.
- 최근 5년간 평균 거래량 71,000호에 비해 2012년 전체에 걸
쳐 약 50,000호 거래에 그침.
- 전년동월대비 2012년 들어 월별 주택거래량은 -40%에 달함.
2012년 월별 주택거래량 추이(단위: 동호수) 2012년 월별 주택거래량 전년동월대비, %
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
'12년
1월
2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월
최근 5년평균:71,459호
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월
전국 수도권 5개광역시
자료: 온나라부동산정보통합포털.
○ 주택매매거래량은 주택매매가격을 선행하며, 약 1년 반~2년
정도의 주기(cycle)로 순환하고 있음.
- 매매거래량이 선행하는 주기는 3분기이며 매매거래량이 증가
할 경우 대체로 3분기 이후 가격이 상승하고 있음.
- 4 -
주택매매거래량과 주택매매가격지수, 전년동기대비 %
2007.I~2008.III 2008.III~2010.II 2010.II~2012.II
2007.I
2007.II
2007.III
2007.IV
2008.I
2008.II
2008.III
0
2
4
6
8
10
12
14
-60 -40 -20 0 20 40 60
거래량(동호수 기준)
주
택
매
매
가
격
(
명
목
)
2008.III
2008.IV
2009.I
2009.II
2009.III
2009.IV
2010.I
2010.II
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
-60 -40 -20 0 20 40 60 80
거래량(동호수 기준)
주
택
매
매
가
격
(
명
목
)
2010.II
2010.III
2010.IV
2011.I
2011.II
2011.III
2012.I 2011.IV
2012.II
0
1
2
3
4
5
6
7
8
-60 -40 -20 0 20 40 60
거래량(동호수 기준)
주
택
매
매
가
격
(
명
목
)
- 5 -
제2절. 전세시장
□ 명목 주택전세가격은 전 지역에서 지난 2년여 동안 증가세가
지속되고 있으나 지난 해 말부터 증가폭이 약화되고 있는 추
세임.
○ 계절조정 전월대비 기준으로는 최근 들어 둔화세를 시현
명목 주택전세가격지수(원계열), 전년동월대비 % 명목 주택전세가격지수(계절조정), 전월대비 %
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
-2.0
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
실질 주택전세가격지수(원계열), 전년동월대비 % 실질 주택전세가격지수(계절조정), 전월대비 %
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
-2.5
-2.0
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
전국 서울 6개 광역시
2012.08
자료: KB 국민은행.
- 6 -
□ 전세/매매가격 비율은 2000년도 이후 대부분 지역에서 장기
평균을 상회하고 있음.
전세/매매가격 비율 장기추이: 전국 전세/매매가격비율 장기추이: 서울, 인천, 경기
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01 2012.08
장기평균선(2000~2012.8)
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
2000.01 2003.01 2006.01 2009.01
서울 인천 경기
2012.08
서울지역
장기평균선(2000~2012.8)
아파트 매매.전세 가격비율에 대한 기초통계
매매.전세 가격비율(2012년 8월)
2012년
8월
(%)(A)
2012년
7월
(%)(B)
전월대비
(A-B)
장기평균
1)
(%)(C)
장기평균
대비
(A-C)
전국 61.7 61.5 0.2 59.0 2.7
서울 52.6 52.4 0.3 48.8 3.9
강남 50.7 50.3 0.4 44.7 6.0
강북 55.1 54.9 0.2 54.1 0.9
경기도 56.1 55.8 0.3 48.3 7.7
6개 광역시 66.8 66.8 0.0 66.0 0.8
부산 66.8 66.9 -0.1 68.0 -1.2
대구 72.7 72.7 0.1 69.1 3.6
인천 52.8 52.6 0.1 54.4 -1.6
광주 77.1 77.0 0.2 73.5 3.7
대전 64.7 64.7 0.0 64.8 -0.1
울산 72.3 72.3 0.0 71.4 0.9
주: 1) 장기평균은 2000년 1월 1일 이후 현재까지의 평균값이며, 전세.매매 가격비율의 경우 경기
지역은 2003년 7월 이후, 나머지 지역은 2004년 9월 이후부터 현재까지의 평균값임.
자료: 국민은행; 한국은행.
○ 전세가격은 매매가격과 달리 2006년 이래로 전년동월대비 상
승세를 보이고 있음.
○ 매매가격의 부진과 전세가격의 상승은 장기평균을 상회하는 전세매
매가격비율의 상승을 가져오고 이는 주택매매거래량의 부진을 초래
- 7 -
제3절. 공급 동향
□ 주택시장 부진에도 불구하고 주택건설 인허가 발행량은 증가
추세
○ 인허가 발행량은 글로벌 금융위기 이후 ‘08~’10년 큰 폭 감소
이후 ‘11년부터 회복세, ’12년에도 전년동기대비 35%대의 증
가세 지속하여 장기평균을 상회
○ 현재 추이는 매매거래량의 급속한 감소로 대표되는 수요 감
소와 지방물량 및 도시형생활주택 등 중소형 주택을 중심으
로 공급 증가로 특징
지역별 인허가 발행량 추이, 전년동기대비 % 유형별 인허가발행량 비중(누계기준), %
-100
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2006 I 2008 I 2010 I 2012 I
계 서울 6대광역시
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2007 2008 2009 2010 2011 '12년
1~7월
아파트 단독&다가구 다세대 연립
공급과 거래량 변수에 대한 기초통계
주 택 재 고 량 (2 0 1 0 년 말 ) 인 .허 가 발 행 (2 0 1 2 년 2 /4 분 기 )
총 호 수
(1 ,0 0 0 호 )
인 구
1 ,0 0 0 명 당
호 수
총 발 행 호 수
(A )
전 년 동 기
대 비 (% )
전 분 기 대 비
(% )
장 기 평 균
(B)
장 기 평 균
대 비 발 행 량
(A /B)
전 국 1 7 ,6 7 2 (1 0 0 % ) 3 6 3 .8 1 3 8 ,7 9 5 (1 0 0 % ) 3 1 .3 3 9 .3 1 2 1 ,9 7 7 1 .1 4
서 울 3 ,4 0 0 (1 9 .2 % ) 3 4 7 .1 1 8 ,9 5 4 (1 4 % ) -2 4 .3 9 .2 1 9 ,5 9 1 0 .9 7
경 기 도 3 ,8 3 7 (2 1 .7 % ) 3 3 7 .2 2 9 ,2 5 8 (2 1 % ) 5 0 .1 6 5 .8 3 5 ,0 3 1 0 .8 4
6 개 광 역 시 4 ,5 1 8 (2 5 .6 % ) 3 5 8 .4 3 3 ,6 1 7 (2 4 % ) 1 4 .0 3 8 .4 3 1 ,6 0 2 1 .0 6
부 산 1 ,2 4 3 (7 .0 % ) 3 6 4 .0 1 3 ,5 0 1 (1 0 % ) 6 6 .0 8 8 .5 8 ,0 4 6 1 .6 8
대 구 8 8 7 (5 .0 % ) 3 6 2 .6 2 ,1 3 4 (2 % ) -1 2 .8 2 5 .2 5 ,4 8 5 0 .3 9
인 천 9 3 7 (5 .3 % ) 3 5 1 .7 8 ,9 7 7 (6 % ) -4 .7 3 4 .7 8 ,7 9 8 1 .0 2
광 주 5 2 8 (3 .0 % ) 3 5 7 .8 5 ,1 4 6 (4 % ) 2 6 .5 1 9 .9 3 ,4 7 8 1 .4 8
대 전 5 3 6 (3 .0 % ) 3 5 6 .9 1 ,2 0 4 (1 % ) -5 5 .9 -3 1 .1 2 ,9 7 8 0 .4 0
울 산 3 8 7 (2 .2 % ) 3 5 7 .6 2 ,6 5 5 (2 % ) -1 .3 -2 .2 2 ,8 1 7 0 .9 4
- 8 -
아 파 트 거 래 량 (2 0 1 2 년 7 월 ) 아 파 트 입 주 물 량 (2 0 1 2 년 8 월 )
총 거 래 량
(C )
전 년
동 월
대 비
(% )
전 월
대 비
(% )
장 기
평 균
(D )
장 기
평 균
대 비
거 래 량
(C /D )
총 입 주 량
(E )
전 년
동 월
대 비
(% )
전 월
대 비
(% )
장 기
평 균
(F)
장 기
평 균
대 비
물 량
(E/F)
전 국 5 4 ,8 9 3 (1 0 0 % ) -2 0 .0 6 .6 7 0 ,5 3 5 0 .7 8 1 4 ,6 1 6 (1 0 0 % ) 1 8 .3 -1 2 .4 2 4 ,8 4 2 0 .5 9
서 울 4 ,1 2 0 (8 % ) -2 0 .3 -6 .9 8 ,1 2 9 0 .5 1 1 ,0 9 9 (8 % ) -5 3 .2 -1 3 .2 4 ,1 5 9 0 .2 6
강 남 2 ,0 9 8 (4 % ) -2 0 .9 -9 .1 4 ,1 1 1 0 .5 1 2 6 4 (2 % ) -7 6 .3 -6 9 .4 2 ,2 2 5 0 .1 2
강 북 2 ,0 2 2 (4 % ) -1 9 .6 -4 .6 4 ,0 1 8 0 .5 0 8 3 5 (6 % ) -3 2 .2 1 0 7 .2 1 ,9 3 3 0 .4 3
경 기 도 1 1 ,7 1 6 (2 1 % ) -1 5 .2 7 .6 1 7 ,7 9 3 0 .6 6 6 ,2 1 3 (4 3 % ) 1 6 2 .7 1 5 .2 8 ,0 1 2 0 .7 8
6 개 광 역 시 1 7 ,8 4 7 (3 3 % ) -3 3 .1 -2 .4 2 2 ,1 2 3 0 .8 1 6 ,6 4 8 (4 5 % ) 2 7 .5 -2 4 .8 6 ,3 9 2 1 .0 4
부 산 4 ,9 4 0 (9 % ) -1 6 .5 3 .7 5 ,7 0 8 0 .8 7 5 8 (0 % ) -9 0 .6 -6 6 .3 1 ,5 2 4 0 .0 4
대 구 3 ,5 1 5 (6 % ) -3 1 .1 -1 .8 3 ,9 7 2 0 .8 8 3 5 9 (2 % ) -5 5 .7 - 1 ,2 8 2 0 .2 8
인 천 3 ,3 9 8 (6 % ) -3 4 .7 0 .5 4 ,2 7 6 0 .7 9 3 ,9 1 5 (2 7 % ) 3 0 2 .8 -2 9 .1 1 ,3 9 0 2 .8 2
광 주 2 ,2 0 3 (4 % ) -3 8 .4 1 2 .6 3 ,2 1 6 0 .6 9 2 ,2 8 9 (1 6 % ) 7 1 7 .5 8 6 9 .9 8 9 1 2 .5 7
대 전 1 ,9 4 8 (4 % ) -5 1 .1 2 .0 2 ,6 1 5 0 .7 4 2 7 (0 % ) -9 8 .9 -9 5 .5 7 8 1 0 .0 3
울 산 1 ,8 4 3 (3 % ) -3 6 .6 -3 1 .8 2 ,3 3 6 0 .7 9 0 (0 % ) - -1 0 0 .0 5 2 4 -
주: 1) 장기평균은 2000년 1월 1일 이후 현재까지의 평균값임.
2) 주택재고량은 신기준(다가구주택 구분거처 반영)으로 집계한 결과임.
3) 아파트 거래량은 2012년 통계 개편에 따라 기존 부동산 거래건수에 포함되었던 신탁/신탁해지 건수
가 제외됨.
자료: 부동산 114(REPS); 국토해양부; 통계청.
- 9 -
가구원수별 가구 비중의 변화(1985~2010년) 우리나라의 인구 추계(단위: 백만명)
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
2001 2007 2013 2019 2025 2031 2037
제2장. 부동산시장 리스크요인 점검
제1절. 수급측면: 인구가구구조 변화에 따른 주택수요 감소 및 공급과잉 가능성
□ 위험요인
○ 고령화 저출산으로 인한 생산가능인구 감소, 1~2인 가구 분할
증가, 이혼.미혼가구 및 1인 노인가구 증가 등 변화가 급속
히 진행
→ 중장기적으로 생산가능인구의 감소는 주택수요 감소로 반
영 가능성
- 베이비붐 세대(1955~1963년 출생, 2010년 현재 712.5만명,
전체인구의 14.6%)가 은퇴하면서 보유주택 처분 가능성
자료: 통계청, 인구주택총조사 전수, 원자료, 해당년도.
- 10 -
주택 인허가 추이(단위; 천호) 주택건설실적과 주택가격지수, 전년동월대비 %
0
100
200
300
400
500
600
700
800
1990 1995 2000 2005 2010
1990~2010 평균: 529
2000~10 평균: 488
550
-70
-50
-30
-10
10
30
50
70
90
110
3 6 912 3 6 9 123 6 9 12 3 6 9 12 3 6
2008 2009 2010 2011 2012
-4
-2
0
2
4
6
주택건설실적(좌) 실질주택매매가격(우)
○ 주택보급률이 100%를 넘어서는 등 주택재고 확충, 2011년 이
후 인허가가 장기평균을 상회하여 공급과잉 우려 제기
□ 평가
○ 맨큐와일(Mankiw-Weil) 모형을 통해 향후 주택수요 추정 결
과 베이비붐세태 은퇴 등 인구가구구조 변화가 주택소비의
급격한 감소로 이어질 가능성은 낮음.
○ MW모형은 각 가구의 총 주택수요( .)를 (면적으로 계산된)
가구원의 연령분포 및 기타 설명변수를 이용하여 추정(KDI,
2011)
. .
. . . .
. . . ..
. . ~ 가구 .의 구성원 중 연령그룹 .에 속한 인원수
. . ~ 가구 .의 .번째 특성 변수 (가계소득, 주거비용 등)
. ~ 모형의 모수(parameter)
- 추정 결과(KDI, 2011)
가 정 신규주택 수요 추정결과
멸실 주택으로 인한 주택 수요
7.5만호~12만호
2010~15년(약 5년간)까지 평균 약
32.5만호~46만호의 신규주택 수요
사용자 비용: 연 평균 10,000원
가구소득 2% 증가
멸실 주택율: 0.7%
연평균 38.9만호 수준의 신규주택 수요 발생
- 11 -
ㆍ2012년 5월 공개된 최종 인구추계를 사용한 신규 주택 수
는 2010년부터 2015년까지 5년간 연평균 약 33.5만호~43만
호로 기존의 추정치와 대체로 유사한 수준
- 국토연구원(2011)은 기존 MW모형과 함께 Goodman(1988)
의 헤도닉모형을 이용한 주택수요모형을 결합하여 신규주
택 호 수 추정(총주택수요를 가구요인, 소득요인, 멸실요인
으로 구분하여 별도로 산출)
ㆍ총주택수요는 2011년 43만3천호에서 2020년 37만2천호로
둔화되나(인구·가구요인 19만7천호 → 10만8천호, 소득요
인 12만3천호 → 11만2천호, 멸실요인 11만호 → 15만2천
호), 연평균 40만호 수준 유지
○ 우리나라 주택공급은 장기침체를 야기할 정도로 과잉수준이
라고 보기는 어려움.
- 총인구는 2030년을 정점으로 감소할 것으로 예상되나 총가
구수는 2035년까지 증가 지속하여 전체적으로는 주택수요
유지 예상
- 멸실 주택으로 인한 주택 수요 7.5만호~12만호로 가정하고,
2010년부터 2015년까지 5년간 평균적으로 약 32.5만호~46만
호의 신규주택 수요가 있는 것으로 나타남.
→ 전반적으로 수급여건에 따른 주택시장 침체 가능성은 제한적
- 다만, 인구노령화 등으로 중대형주택에서 소형주택으로 주택
수요 구조적 변화 예상되어 시장의 자율적 조정능력 강화필요
- 2010년 기준 우리나라의 1천명당 주택수는 363.8호로 미국
의 409.8호 영국의 438.7호, 일본의 450.7호에 비해 적으며
수도권의 경우 주택보급률이 여전히 100%에 미달하여 지역
별로 차별화된 주택공급 필요
- 12 -
서울지역 실질 주택매매가격지수와 실질 실거래가 장기 추이
70
80
90
100
110
120
130
140
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
실질주택매매 추세선
(+/-)20% 실질실거래가
제2절. 가격급락가능성: 2000년대 가격 급등에 따른 가격 조정
□ 위험요인
○ 서울지역 실질거래가 기준으로 2007~08년 급등 현상
○ 2010년 이후 주택가격하락이 장기추세를 이탈하여 하락을 지
속하는 모습을 보임.
- 서울지역 실질거래가 기준으로 2007~08년 급등 모습을 보인
후 2010년 이후 하락을 지속하여 장기평균추세를 이탈하였음.
자료 : 국토해양부, 국민은행, Bloomberg.
□ 평가
○ 2000년대 이후의 주택가격 장기 추세를 살펴보면 서울지역 실
질주택매매가격은 장기추세 범위 안에서 등락을 거듭하여 왔다
고 할 수 있어 2007~08년 거품형성이라는 말에는 무리가 있음.
○ 또한 주택가격 장기추이를 볼 때 주택가격통계가 처음 작성
된 1986년 이후 명목주택가격은 연평균 4.0% 상승하여 물가
상승률 연평균 4.4%와 유사수준
- 13 -
글로벌 금융위기 이전 고점 대비
주요국의 주택가격 등락률
한국, 미국, 스페인의 실질 주택가격 증가율 추이(전년동기대비, %)
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2000.Q1 2002.Q1 2004.Q1 2006.Q1 2008.Q1 2010.Q1 2012.Q1
서울 미국 스페인
'08.Q3: -22.3%
→ '10.Q2: 3.9%
'00.Q4: -1.4%
→ '02.Q2: 20.3%
'04.Q4: 17%
→ '08.Q3: -22.3%
'02.Q2: 20.3%
→ '04.Q3: -4.9%
'04.Q1: 15.8%
→ '09.Q2: -7.7%
- 2000년대 이후 실질 주택가격 연평균 1.8% 상승은 실질
GDP 상승률 4.5% 보다 낮음.
명목GDP와 명목주택매매가격, CPI, 전년동기대비 % 소비자물가지수와 명목 주택매매가격지수, 원계열
-5
0
5
10
15
20
1999 IV 2002 IV 2005 IV 2008 IV 2011 IV
명목GDP
명목주택매매가격
CP I
0
50
100
150
200
250
300
350
1986 I 1991 I 1996 I 2001 I 2006 I 2011 I
CP I 명목 주택매매가격지수
1986.Q1=100
실질 GDP와 실질 주택매매가격, 전년동기대비 % 소비자물가지수와 실질 주택매매가격, 전년동기대비 %
-10
-5
0
5
10
15
20
2000 I 2003 I 2006 I 2009 I 2012 I
실질 GDP 실질 주택매매가격지수
0
2
4
6
8
10
12
1987 I 1993 I 1999 I 2005 I 2011 I
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
CP I(좌) 명목 주택매매가격지수(우)
자료: 한국은행, 국민은행.
○ 2000년대 수도권을 중심으로 가격이 큰 폭 상승하였으나 미
국, 스페인과 같은 과도한 변동이 있지 않음.
자료: 한국은행, 국민은행, BIS, Eurostat..
- 14 -
○ 가계의 주택구입 능력을 보여주는 지수인 HAI1)는 2012.1/4
분기중 동 지수가 66.8로 양호한 수준이며, 글로벌 금융위기
직전 미국 및 영국의 수준(미국 2006.2/4분기 97.1, 영국
2007.4/4분기 136.8)을 크게 하회하고 있어 주택수요의 증가
가능성이 있음.
HAI 추이 1)
서울
전국
자료: 주택금융공사
→ 국내 주택가격의 급변동 가능성은 크지 않을 것으로 보임.
1) HAI(Housing Affordability Index)는 (중위가구소득/(중위가구소득+중위가구순자산합계)×100으로, 동 지수가 낮을수록 주택
구입 부담이 줄어드는 것을 의미. 다만 지수산출방법이 국가 간에 차이가 있기 때문에 동 지수의 단순 국제비교는 정확성에
한계가 있을 수 있음.
- 15 -
제3절. 대내외 여건 악화에 따른 주택시장 충격 가능성
□ 위험요인
○ 국내외 기관의 경제성장률 하락 예측 지속
- 최근 KDI와 IMF의 수정경제전망은 주택시장에서도 부정적
으로 작용할 우려
2012~13년 국내외 기관별 GDP 전망
(%)
KDI 한국은행 IMF OECD Global Insight
(2012.9) (2012.7) (2012.9) (2012.6) (2012.8)
2012 2.5 3.0 3.0 3.3 2.3
2013 3.4 3.8 3.9 4.0 1.9
주: 1) ( )안은 전망시점임.
2) IMF의 2012년 전망치는 9월 연례 협의 결과 발표문 참고.
세계경제 성장률 국제금융시장 상황
(전기비연율, %)
11.
1/4
2/4 3/4 4/4
12.
1/4
2/4
전세계1) 3.7 3.2 3.6 2.6 3.6 2.9
선진국1) 1.0 0.8 2.3 0.7 1.7 1.0
미 국 0.1 2.5 1.3 4.1 2.0 1.7
유로지역2) 2.4 1.6 1.3 0.6 0.0 -0.5
일 본 -7.9 -1.3 6.9 0.3 5.3 0.7
신흥시장국1) 7.1 6.2 5.3 5.0 6.0 5.3
중 국2) 9.7 9.5 9.1 8.9 8.1 7.6
주: 1) IMF World Economic Outlook(12.7월)
2) 전년동기비
자료: IMF, Bloomberg
자료: Bloomberg
○ 해외경제 여건을 살펴보면 주요국의 성장세가 대부분 부진한
모습을 보이고 있는 가운데 유로지역 재정위기의 실물경제
파급, 미국의 급격한 재정긴축(fiscal cliff) 현실화 가능성 등
으로 불확실성이 높은 상황임.
- 16 -
→ 이와 같이 금융 및 실물 부문에 있어 대외여건의 불확실
성이 높은 수준을 지속하고 있는 것은 국내 주택시장에
좋지 않은 영향 미침.
□ 평가
○ 국내 경기여건 변화가 주택시장에 미치는 영향에 대한 계량
분석(VAR) 결과, 금리인상충격에 대한 주택 가격은 음의 방
향으로 반응하고, GDP상승 충격에 대한 주택 가격은 양의
방향으로 반응함.
GDP 충격 금리 인상 충격
주택가격 반응 연간 0.3% -0.8%
금리충격에 대한 주택가격의 반응 GDP gap 충격에 대한 주택가격의 반응
○ 소규모 거시계량모형을 이용한 연구결과에 따르면 주택가격
이 10% 만큼 하락할 경우 실질민간소비는 장기적으로 0.6%
감소하는 것으로 나타남.
- 또한 주택가격 하락은 설비투자에는 영향을 미치지는 않으
나 건설 투자를 2.4% 감소시키면서 실질 GDP를 0.2% 감소
시키는 것으로 분석
- 17 -
주택가격 10% 변동이 실물변수1)에 미치는 장기효과
(단위 : %)
민간소비 설비투자 건설투자 실질GDP
0.6 0.0 2.4 0.2
주: 1) 실질기준 자료: 한국개발연구원(조만.차문중 편[2012], 제2장 서승환).
○ 실물 및 금융부문의 대외개방도가 높은 우리나라 경제구조의
특성상 대외 금융.경제환경 변화에 민감한 편임.
- OECD 17개국을 대상으로 주택가격의 변동성을 분석한 NBER
보고서*(Hirata 등, 2012)에 따르면, 1985년 이후 개별 국가의
주택가격 움직임 중 35%는 글로벌 요인**에 따른 것임.
* Hirata et al, Global house proce fluctuations: synchronization
and determinants, NBER Working Paper 18362, September
2012
** 이중 주택가격 움직임에 유의한 영향을 미치는 요인은
국제 금리 및 불확실성임.
→ 이에 따라 국제 금융.경제환경 변화가 국내 주택시장에
미치는 영향을 예의주시할 필요가 있음.
- 18 -
리스크 구분 평가 내용
수급불균형 측면
- 고령화 및 저출산 등으로 인구가구구조가 분화되어 가고 있으나
주택수요의 급격한 감소로 이어질 가능성은 낮음.
ㆍ그러나 인구구조별분화 및 지역별로 특화된 주택공급 필요
가격급락
가능성 측면
- 우리나라의 주택가격 변동성은 다른 나라와 비교할 때 안정적이며
미국 및 유럽의 급락현상과 다른 패턴을 가지고 있음.
ㆍ그러나 주택매매거래량 위축에 따른 시장심리위축에 대해 주의 필요
대내외환경 악화
- 국내외 기관별 GDP 상승률 예측치가 예상보다 부진하여
국내경기변화가 주택시장에 미치는 영향 고려 필요
ㆍ국내 GDP 상승 충격에 대한 주택시장 반응은 0.3%
- 개별국가의 주택가격 움직임 중 35%는 글로벌 요인이 작동되므로
대외환경 변화를 주목해야함: 유로존의 위기가 여전히 불확실성으로
남아있어 잠재적인 위험요인 상존하고 있음.
제3장. 결론
□ 리스크의 측면을 큰 범주에서 인구구조변화를 포함한 수급불
균형 측면, 거품붕괴 가능성 측면, 그리고 대내외환경 악화에
의한 주택시장 충격 가능성 측면으로 나누어 보면
※ 문의: 송인호 KDI 거시ㆍ금융정책연구부 연구위원(958-4136)