부동산 설계 - 가치평가 3방식, 공부 & 주택임대차보호, 거래 유의사항,관리

부동산설계부동산가치평가의3방식공부& 주택임대차보호부동산거래시유의사항부동산운영및관리부동산설계부동산가치평가의3방식공부& 주택임대차보호부동산거래시유의사항부동산운영및관리 부동산가치평가부동산가치평가 가격과가치가격은오차가포함된가치가치value 장래기대되는편익을현재가치로환원한값현재의값(미래를전제로논의) 가치다원설가치= 가격±오차가치의전문가평가사가격price 매수자와매도자간교환의대가로실제지불된금액과거의값(과거를전제로논의) 하나의값시장에서수요와공급에의해결정가격의전문가중개사가격과가치가격은오차가포함된가치가치value 장래기대되는편익을현재가치로환원한값현재의값(미래를전제로논의) 가치다원설가치= 가격±오차가치의전문가평가사가격price 매수자와매도자간교환의대가로실제지불된금액과거의값(과거를전제로논의) 하나의값시장에서수요와공급에의해결정가격의전문가중개사 부동산가치발생및형성효용유효수요상대적희소성Utility Effective Demand Relative Scarcity 일반요인지역요인개별요인자연적일반요인물리적사회적+ 입지적경제적지역의자연적요인개별적행정적가격Price 가치Value 부동산가치발생및형성효용유효수요상대적희소성Utility Effective Demand Relative Scarcity 일반요인지역요인개별요인자연적일반요인물리적사회적+ 입지적경제적지역의자연적요인개별적행정적가격Price 가치Value 부동산가치평가부동산가치평가 부동산가치평가비용접근법상대적희소성비용성복성식평가법(복성가격) 적산법(적산임료) 공급가격시장접근법유효수요시장성매매사례비교법(비준임료) 임대사례비교법(비준임료) 균형가격효용수익성수익환원법수익분석법접근방식가격발생요인성립근거평가방식및결과성격방법(가격) 방법(임료) 소득접근법(수익가격) (수익임료) 수요가격가치평가의3방식6방법부동산가치평가비용접근법상대적희소성비용성복성식평가법(복성가격) 적산법(적산임료) 공급가격시장접근법유효수요시장성매매사례비교법(비준임료) 임대사례비교법(비준임료) 균형가격효용수익성수익환원법수익분석법접근방식가격발생요인성립근거평가방식및결과성격방법(가격) 방법(임료) 소득접근법(수익가격) (수익임료) 수요가격가치평가의3방식6방법 비교방식(시장접근법) 평가방법매수자들은유사한부동산의가격보다더많은금액을대상부동산에지불하려하지않는다평가하고자하는부동산과유사한최근의매매사례를수집, 분석하여대상부동산의시장가치를추정하는방법대상물건과동일성또는유사성이있는물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게및시점수정등을가하여가격을산정하는방법비교방식(시장접근법) 평가방법매수자들은유사한부동산의가격보다더많은금액을대상부동산에지불하려하지않는다평가하고자하는부동산과유사한최근의매매사례를수집, 분석하여대상부동산의시장가치를추정하는방법대상물건과동일성또는유사성이있는물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게및시점수정등을가하여가격을산정하는방법 평가절차 ①최근에거래된것으로대상부동산과유사한부동산의매매사례수집 ②비교부동산을선택: 대표성이있는매매사례를-대표성이없는매매사례정상가격으로거래되었다고어려운경우(정부에의한, 관련자간, 당사자간편의에의한매매) ③비교부동산과대상부동산의특성을비교분석 ④분석결과로부터대상부동산의시장가치추계비교방식(시장접근법) 평가절차 ①최근에거래된것으로대상부동산과유사한부동산의매매사례수집 ②비교부동산을선택: 대표성이있는매매사례를-대표성이없는매매사례정상가격으로거래되었다고어려운경우(정부에의한, 관련자간, 당사자간편의에의한매매) ③비교부동산과대상부동산의특성을비교분석 ④분석결과로부터대상부동산의시장가치추계비교방식(시장접근법) 가격산정비준가격= 사례가격×사정×시점×지역요인×개별요인보정치수정치비교치비교치대상부동산치= 사례부동산비교방식(시장접근법) 가격산정비준가격= 사례가격×사정×시점×지역요인×개별요인보정치수정치비교치비교치대상부동산치= 사례부동산비교방식(시장접근법) 함께풀어볼까요? 거래사례가격이1억원인경우매도인의급매로5% 저가거래되었다면이거래사례가격을정상가격으로위한사정보정치와사례가격은얼마인가? 대상부동산은개별적으로5%우세하다. 개별요인비교치는얼마인가? 비교방식(시장접근법) 사정보정치= 100 / 95 = 1.0526 보정된사례가격= 100,000 천원×1.0526 = 105,260 천원개별요인비교치= ( 100 + 5 ) / 100 = 1.05 함께풀어볼까요? 거래사례가격이1억원인경우매도인의급매로5% 저가거래되었다면이거래사례가격을정상가격으로위한사정보정치와사례가격은얼마인가? 대상부동산은개별적으로5%우세하다. 개별요인비교치는얼마인가? 비교방식(시장접근법) 사정보정치= 100 / 95 = 1.0526 보정된사례가격= 100,000 천원×1.0526 = 105,260 천원개별요인비교치= ( 100 + 5 ) / 100 = 1.05 비교방식(시장접근법) 함께풀어볼까요? 2008년7월1일거래사례토지가1억원에거래된경우2009년1월1 일이가격시점일때시점수정치와시점수정된사례가격은얼마인가? (지가변동률2008년3/4분기0.5%하락4/4분기1% 상승) 매매가격5억원의주택매매사례를수집하였는데매매대금의50%는계약시에지급하였고, 잔액은1년후에지급하기로하는사례였다. 이를정상화하라. ( 시장이자율은연간12%) 시점수정치= ( 1 -0.005 ) ×( 1 + 0.01 ) 시점수정된거래사례가격= 100,000 천원×1.0050 = 100,500 천원( 5 억×0.5 ) + ( 5 억×0.5 / 1 + 0.12) = 250,000 천원+ 223,214 천원= 473,214 천원비교방식(시장접근법) 함께풀어볼까요? 2008년7월1일거래사례토지가1억원에거래된경우2009년1월1 일이가격시점일때시점수정치와시점수정된사례가격은얼마인가? (지가변동률2008년3/4분기0.5%하락4/4분기1% 상승) 매매가격5억원의주택매매사례를수집하였는데매매대금의50%는계약시에지급하였고, 잔액은1년후에지급하기로하는사례였다. 이를정상화하라. ( 시장이자율은연간12%) 시점수정치= ( 1 -0.005 ) ×( 1 + 0.01 ) 시점수정된거래사례가격= 100,000 천원×1.0050 = 100,500 천원( 5 억×0.5 ) + ( 5 억×0.5 / 1 + 0.12) = 250,000 천원+ 223,214 천원= 473,214 천원 비교방식(시장접근법) 스스로풀어보세요. 성공해씨는거래사례비교법을이용하여대상토지의가치를구하고자한다. 다음과같은조건에서토지의가치는얼마인가? a. 1 년전에사례토지는1억원에거래되었으나매도인사정으로시세대비20% 낮은가격이었다. b. 현재정부의강력한부동산정책으로인하여지가는1년전대비10% 하락하였다. c. 대상토지는사례지역적으로40% 우세하다. d. 대상토지는사례개별적으로30% 열세하다. ①90,000,000 ②100,000,000 ③110,250,000 ④120,000,000 비교방식(시장접근법) 스스로풀어보세요. 성공해씨는거래사례비교법을이용하여대상토지의가치를구하고자한다. 다음과같은조건에서토지의가치는얼마인가? a. 1 년전에사례토지는1억원에거래되었으나매도인사정으로시세대비20% 낮은가격이었다. b. 현재정부의강력한부동산정책으로인하여지가는1년전대비10% 하락하였다. c. 대상토지는사례지역적으로40% 우세하다. d. 대상토지는사례개별적으로30% 열세하다. ①90,000,000 ②100,000,000 ③110,250,000 ④120,000,000 비교방식(시장접근법) 스스로풀어보세요. 시장접근법(비교방식)은평가하고자하는부동산과유사한부동산의최근의매매사례를수집, 분석하여대상부동산의시장가치를추정하는방법이다. 아래와같은조건하에서거래되었다고가정할경우매매사례의정상가격으로가장타당한것은? a. 매매가격은400,000,000원이다. b. 매매대금의60%는계약시에지급하였으며, 잔액은1년후에지급하기로하였다. c. 시장이자율은연10%이다. ①353,000,000 ②375,500,000 ③385,454,545 ④393,000,000 비교방식(시장접근법) 스스로풀어보세요. 시장접근법(비교방식)은평가하고자하는부동산과유사한부동산의최근의매매사례를수집, 분석하여대상부동산의시장가치를추정하는방법이다. 아래와같은조건하에서거래되었다고가정할경우매매사례의정상가격으로가장타당한것은? a. 매매가격은400,000,000원이다. b. 매매대금의60%는계약시에지급하였으며, 잔액은1년후에지급하기로하였다. c. 시장이자율은연10%이다. ①353,000,000 ②375,500,000 ③385,454,545 ④393,000,000 평가방법부동산의가치= 투입된비용대상부동산을만드는비용으로가치를추계하는방법가격시점에서대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건이가지는현재의가격을산정하는방법재조달원가.감가누계액= 복성가격원가방식(비용접근법) 평가방법부동산의가치= 투입된비용대상부동산을만드는비용으로가치를추계하는방법가격시점에서대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건이가지는현재의가격을산정하는방법재조달원가.감가누계액= 복성가격원가방식(비용접근법) 평가절차 ①토지가격의추계 ②개량물의비용추계 ③개량물에대한감가상각추계 ④개량물의재생산비용.감가수정액+ 토지가격비용의추계방법a. 개량물의비용을추계하는방법: 재생산비용, 대치비용등재생산비용: 대상부동산과동일한부동산을현시점에서다시생산하는데드는비용대치비용: 대상부동산과비슷한효용을가진개량물을생산하는데드는비용b. 재생산비용을산출하는기법: 총량조사법, 구성단위법, 단위비교법, 비용지수법원가방식(비용접근법) 평가절차 ①토지가격의추계 ②개량물의비용추계 ③개량물에대한감가상각추계 ④개량물의재생산비용.감가수정액+ 토지가격비용의추계방법a. 개량물의비용을추계하는방법: 재생산비용, 대치비용등재생산비용: 대상부동산과동일한부동산을현시점에서다시생산하는데드는비용대치비용: 대상부동산과비슷한효용을가진개량물을생산하는데드는비용b. 재생산비용을산출하는기법: 총량조사법, 구성단위법, 단위비교법, 비용지수법원가방식(비용접근법) 감가수정현재가격으로계산된새로운건물에대한실제가치의손실을의미개량물의상태정도에따라감가수정액수를계산감가수정은직선법, 정액법, 분해법등에의해측정분해법: 감가요인을몇가지로나누어서감가수정하는방법a. 물리적퇴화: 자연적인마모로부동산가치에역효과를주는것b. 기능적퇴화: 건물의디자인이나구조등이부동산의효용이나유용성을저해하여가치에역효과를주는것c. 경제적퇴화: 건물외적인요인에의해부동산의가치에악영향을주는것원가방식(비용접근법) 감가수정현재가격으로계산된새로운건물에대한실제가치의손실을의미개량물의상태정도에따라감가수정액수를계산감가수정은직선법, 정액법, 분해법등에의해측정분해법: 감가요인을몇가지로나누어서감가수정하는방법a. 물리적퇴화: 자연적인마모로부동산가치에역효과를주는것b. 기능적퇴화: 건물의디자인이나구조등이부동산의효용이나유용성을저해하여가치에역효과를주는것c. 경제적퇴화: 건물외적인요인에의해부동산의가치에악영향을주는것원가방식(비용접근법) 원가방식(비용접근법) 함께풀어볼까요? 건축된지1년된건물을평가하고자한다(건물면적10㎡). 이건물의1년전재조달원가는㎡당100만원이었고, 지금은인플레이션으로㎡당110만원의비용이드는것으로조사된다. 이건물의내용연수는30년으로추정되며, 정액법으로감가할예정이다. 이건물의가격은얼마인가? 10㎡ × 1,100,000 × 29/30 ≒ 10,633 천원 원가방식(비용접근법) 함께풀어볼까요? 건축된지1년된건물을평가하고자한다(건물면적10㎡). 이건물의1년전재조달원가는㎡당100만원이었고, 지금은인플레이션으로㎡당110만원의비용이드는것으로조사된다. 이건물의내용연수는30년으로추정되며, 정액법으로감가할예정이다. 이건물의가격은얼마인가? 10㎡ × 1,100,000 × 29/30 ≒ 10,633 천원 원가방식(비용접근법) 함께풀어볼까요? 평가대상건물은서울특별시강남구서초동에소재하는단독주택으로1990년5월1층100㎡를500,000원/㎡에철근콘크리트조로신축한후, 2006년5월2층50㎡를300,000월/㎡에1층과동일한구조·공법으로증축하였다. 가격시점은2008년5월이며, 가격시점현재대상건물과유사한단독주택의신축단가는1층은700,000원/㎡, 2 층은500,000원/㎡이다. 실지조사결과평가대상건물은인근지역에서표준적으로사용되는단독주택의유형이며, 관리상태등이대단히양호하여시간의경과에따른감가외에기능적·경제적감가요인은발견치못한경우의한건물의(평가액)은얼마인가? ( 단, 철근콘크리트조의내용연수는45년이다.) 복성가격= 재조달원가.감가수정누계액원가방식(비용접근법) 함께풀어볼까요? 평가대상건물은서울특별시강남구서초동에소재하는단독주택으로1990년5월1층100㎡를500,000원/㎡에철근콘크리트조로신축한후, 2006년5월2층50㎡를300,000월/㎡에1층과동일한구조·공법으로증축하였다. 가격시점은2008년5월이며, 가격시점현재대상건물과유사한단독주택의신축단가는1층은700,000원/㎡, 2 층은500,000원/㎡이다. 실지조사결과평가대상건물은인근지역에서표준적으로사용되는단독주택의유형이며, 관리상태등이대단히양호하여시간의경과에따른감가외에기능적·경제적감가요인은발견치못한경우의한건물의(평가액)은얼마인가? ( 단, 철근콘크리트조의내용연수는45년이다.) 복성가격= 재조달원가.감가수정누계액 스스로풀어보세요. 준공후10년이경과한건평500㎡의주택이있다. 가격시점현재㎡당재조달원가는1,000,000 원이며, 잔존경제적내용연수는40년이다. 내용연수가만료할때잔가율은10% 이다. 정액법에의한적산가격은? 재조달원가= 매년의감가액= 감가누계액= 복성가격= 500㎡×1,000,000/㎡= 500,000,000 재조달원가.잔존가격경제적내용연수= 9,000,000 매년의감가액×경과년수= 90,000,000 500,000,000 .90,000,000 = 410,000,000 원가방식(비용접근법) 스스로풀어보세요. 준공후10년이경과한건평500㎡의주택이있다. 가격시점현재㎡당재조달원가는1,000,000 원이며, 잔존경제적내용연수는40년이다. 내용연수가만료할때잔가율은10% 이다. 정액법에의한적산가격은? 재조달원가= 매년의감가액= 감가누계액= 복성가격= 500㎡×1,000,000/㎡= 500,000,000 재조달원가.잔존가격경제적내용연수= 9,000,000 매년의감가액×경과년수= 90,000,000 500,000,000 .90,000,000 = 410,000,000 원가방식(비용접근법) 평가방법예상되는수입이크면클수록그부동산의가치는크다는것과부동산의가치는예상되는장래이익에대한현재의가치라는것을전제로함대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익또는미래의현금흐름을환원또는할인하여가격시점에있어서의평가가격을산정하는방법수익환원방식에따라접환원방식과할인현금흐름분석방식으로구분수익방식(소득접근법) 평가방법예상되는수입이크면클수록그부동산의가치는크다는것과부동산의가치는예상되는장래이익에대한현재의가치라는것을전제로함대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익또는미래의현금흐름을환원또는할인하여가격시점에있어서의평가가격을산정하는방법수익환원방식에따라접환원방식과할인현금흐름분석방식으로구분수익방식(소득접근법) 평가방법수익방식(소득접근법) b. 직접환원방식: 초년도의순운영소득(NOI) 을환원이율로나누어수익가격을산정하는방식V = I / R 자본환원률이10%인상업용빌딩의경우거래대상부동산에서발생하는연간순임대수익이100억원이라면, 100억/ 10% = 1,000 억원이투자가치. 평가방법수익방식(소득접근법) b. 직접환원방식: 초년도의순운영소득(NOI) 을환원이율로나누어수익가격을산정하는방식V = I / R 자본환원률이10%인상업용빌딩의경우거래대상부동산에서발생하는연간순임대수익이100억원이라면, 100억/ 10% = 1,000 억원이투자가치. 순영업소득총소득에서필요제경비를차감하여도출된소득대상부동산의최유효이용상태하에서창출된소득임대용부동산의경우, 순영업소득= 실질임료(임료수입) .필요제경비기업용부동산의경우, 순영업소득= 총수입.총비용수익방식(소득접근법) 순영업소득총소득에서필요제경비를차감하여도출된소득대상부동산의최유효이용상태하에서창출된소득임대용부동산의경우, 순영업소득= 실질임료(임료수입) .필요제경비기업용부동산의경우, 순영업소득= 총수입.총비용수익방식(소득접근법) 자본환원율소득을가치로환원시키는비율자본환원율의결정방법-시장추출법, 투자결합법, 엘우드법, 조성법a. 시장추출법: 시장에서자본환원율을추출하는것으로, 대상부동산과유사한최근의매매사례에서자본환원율을찾아내는방법b. 투자결합법: 대출자의요구수익률+ 지분투자자의요구수익률c. 엘우드법: 보유기간동안예상되는현금수입, 보유기간동안부동산가치의상승또는하락분, 보유기간동안지분형성분등을토대로자본환원율결정d. 조성법: 위험의구성요소를분해, 개별적인위험에따라위험할증률을더해서자본환원율을구하는방법수익방식(소득접근법) 자본환원율소득을가치로환원시키는비율자본환원율의결정방법-시장추출법, 투자결합법, 엘우드법, 조성법a. 시장추출법: 시장에서자본환원율을추출하는것으로, 대상부동산과유사한최근의매매사례에서자본환원율을찾아내는방법b. 투자결합법: 대출자의요구수익률+ 지분투자자의요구수익률c. 엘우드법: 보유기간동안예상되는현금수입, 보유기간동안부동산가치의상승또는하락분, 보유기간동안지분형성분등을토대로자본환원율결정d. 조성법: 위험의구성요소를분해, 개별적인위험에따라위험할증률을더해서자본환원율을구하는방법수익방식(소득접근법) 수익방식(소득접근법) 함께풀어볼까요? 다음자료를이용하여직접환원법으로부동산가치를평가하면얼마인가? a. 연간예상영업수익: 15,000,000원b. 연간예상비용: 연간1,000.000원관리인급여연간6,000,000원c. 연간공실로인한손실은없을것으로예상됨d. 시장자본환원률: 5% V = 순영업소득환원이율= 수익방식(소득접근법) 함께풀어볼까요? 다음자료를이용하여직접환원법으로부동산가치를평가하면얼마인가? a. 연간예상영업수익: 15,000,000원b. 연간예상비용: 연간1,000.000원관리인급여연간6,000,000원c. 연간공실로인한손실은없을것으로예상됨d. 시장자본환원률: 5% V = 순영업소득환원이율= 수익방식(소득접근법) 함께풀어볼까요? 대상부동산의유효조소득은200,000,000 원이며, 영업경비는유효조소득의40%이다. 무위험률이4%, 위험할증률이4%일때직접환원법을통한대상부동산의수익가치는얼마인가? V = 순영업소득유효조소득.영업경비환원이율무위험률+ 위험할증률= = 200,000,000 .80,000,000 0.04 + 0.04 = 1,500,000,000 수익방식(소득접근법) 함께풀어볼까요? 대상부동산의유효조소득은200,000,000 원이며, 영업경비는유효조소득의40%이다. 무위험률이4%, 위험할증률이4%일때직접환원법을통한대상부동산의수익가치는얼마인가? V = 순영업소득유효조소득.영업경비환원이율무위험률+ 위험할증률= = 200,000,000 .80,000,000 0.04 + 0.04 = 1,500,000,000 직접환원법의적용소득임대료소득600,000,000 관리비수입100,000,000 가능조소득700,000,000 공실및대손상당액(5%) 40,000,000 유효조소득660,000,000 영업경비수도광열비10,000,000 급여24,000,000 조세공과6,000,000 일반관리비30,000,000 수선유지비10,000,000 총영업경비80,000,000 순영업소득580,000,000 환원이율8% 부동산의평가가치580,000,000/0,08 = 7,250,000,000 직접환원법의적용소득임대료소득600,000,000 관리비수입100,000,000 가능조소득700,000,000 공실및대손상당액(5%) 40,000,000 유효조소득660,000,000 영업경비수도광열비10,000,000 급여24,000,000 조세공과6,000,000 일반관리비30,000,000 수선유지비10,000,000 총영업경비80,000,000 순영업소득580,000,000 환원이율8% 부동산의평가가치580,000,000/0,08 = 7,250,000,000 직접환원법의적용스스로풀어보세요. A부동산이100% 임대될경우, 연간예상총소득이50,000,000 원이고, 운영경비가유효총소득의35%를차지하는경우평균공실률을감안한A부동산의수익가격은얼마인가? (단, 인근지역의평균공실률은5%이고, 환원이율은10%) 순영업소득= 가능조소득.공실및불량부채+ 기타소득= 유효조소득-영업경비순영업소득= 50,000,000.2,500,000 = 47,500,000 .16,625,000 = 30,875,000 수익가격= 30,875,000 / 0.1 = 308,750,000 직접환원법의적용스스로풀어보세요. A부동산이100% 임대될경우, 연간예상총소득이50,000,000 원이고, 운영경비가유효총소득의35%를차지하는경우평균공실률을감안한A부동산의수익가격은얼마인가? (단, 인근지역의평균공실률은5%이고, 환원이율은10%) 순영업소득= 가능조소득.공실및불량부채+ 기타소득= 유효조소득-영업경비순영업소득= 50,000,000.2,500,000 = 47,500,000 .16,625,000 = 30,875,000 수익가격= 30,875,000 / 0.1 = 308,750,000 (公簿) 및 . 공부 -국가차원에서 유지 및 관리되는 자료 . -부동산 관련 공적 장부 또는 공부라고 한다 . -부동산 공부란 부동산에 관하여 국가기관 등에서 공식적으로 작성 한 장부를 말한다 . -단독주택. -소유권에 관한 기초적인 서류 -부동산 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 변경됐을 경우 등기가 돼야 효력이 발생되기도 . 부동산의외관. 면적, 층수, 부동산소재지, 지목, 구조표시소유권이외의권리들이표시근저당권, 전세권등이기재. 소유권과관련된내용이기재현재소유자와과거의소유자, 가압류, 가처분, 압류(경매), 가등기, 예고등기등과이들권리의변경등기, 말소및회복등기표시 . 등기부등본상 권리 순위 -등기부에는 등기한 순서대로 순위번호가 매겨지며 , 같은 구에서는 그 순 위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다 . -가등기의 경우 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 따 른다. -갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위 를 가린다 . . 등기부등본을 확인할 때 -대상 부동산의 지번과 표제부의 지번이 일치하는지 살펴봐야 한다 . -계약을 한다면 소유자이름과 주소를 확인한 후 되도록 소유자와 직접 계 약. -단독주택의 경우 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있으므로 각각의 등기 부등본을 발급받아 확인해 봐야 한다 . -아파트 . -집합건물에 관한 구분소유권 -별도의 형식으로 등기부등본이 작성 .관리 -구분소유권이 가능한 부동산 : 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 구분상가, 사무실, 빌딩 -일체성원칙 : 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분 에 따른다 . . 갑구와 을구는 등기부등본 (일반)과 동일 . 표제부 1동의 건물의 표시 : 건물의 소재지번 , 건물명칭, 번호 대지권의 목적인 토지의 표시 : 건물 소재 토지의 지번 , 지목, 면적 전유부분의 건물의 표시 : 소유의 주체가 되는 호수 및 건물의 구조 , 전유면 적 대지권의 표시 : 집합건물 전체의 토지면적 중 해당 호수가 소유하고 있는 토지의 면적 -토지에 대한 기초사항이 기재된 공부 -해당 토지의 소재지 , 면적, 지목, 토지 등급 , 개별 공시지가 , 소유자에 대한 사항 기재 -임야대장과 토지대장의 지번지역이 같을 수 있지만 임야대장의 지번은 지 번 앞에 ‘산’을 표기하여 토지대장의 지번과 혼동을 방지 -기타 소유권이나 권리관계에서는 등기부등본이 우선시 된다 . 등기부등본과 토지대장 또는 임야대장을 비교 검토하여 지목, 면적, 소유자, 번지, 공시지가 등의 차이점이 있는지 확인해야 한 다. . 지적도 북쪽 해당 토지의 행정구역과 지번 , 경계선, 지 목 등이 수록되어 토지의 형상이나 , 위치, 접면 도로 폭 등을 파악 . 동쪽 서쪽 지적도상 방위 남쪽 . 임야도 -매입하려는 토지가 임야 (산)일 때 지적도 대신 발급받는 서류 -땅의 소재지 , 지번, 지목, 경계, 축척 등이 기재 * 지적도를 통해 토지의 모양을 알 수 있다 ! 해당 토지의 모양이 정방형 (정사각형 모양 )일수록 토지의 가치가 높고 주변에 도로가 지나야 한다 . -건축물의 현황과 소유자에 관한 사항을 등록한 장부 -건물의 현황에 관한 유일한 공부자료 . -건축 중인 건물이라면 건축허가서가 이를 대신하기도 하지만 사용 승인 또는 준공 후에는 건축물 대장이 건물의 모든 내용을 말해준다 . -건물의 면적 , 구조, 용도, 신축일, 소유권변동사항 등 . 전유 부분 -건물의 구분 소유자가 사용 .수익권을 독점하는 부분 . -구분소유권의 목적인 건물 부분 . 공용 부분 -전유 부분 외의 건물 부분 . 공용 부분으로 된 부속 건물 ⇒ 출입구, 계단, 기계실, 승강기, 지하주차장 . 아파트의 전용 면적 , 공용면적 아파트 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적 아파트 분양면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 아파트 계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 + 지하주차장 면적 주거전용면적: 거실.방.부엌.화장실등을합한면적주거공용면적: 계단.복도.현관등아파트의지상층에있는공동으로사용하는면적기타공용면적: 지하층.관리사무실.노인정서비스면적: 전.후발코니를합한면적 -해당 토지의 용도지역 및 행위 제한에 관한 내용이 기재된 서류 -적용된 규제 여부를 확인 뒤 , 자신의 원하는 용도로 활용이 가능한 가를알수 있는공부 개발제한구역: 그린벨트로서 개발하는 데 제약사항이 많다 . 농업(진흥 보호 )구역: 주택 신축하기 어렵다 . 보전임지(생산 공익 ): 주택 신축하기 어렵다 . . 주택임대차보호의 의의 -국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 -임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없도록 하였다 (편면적 강행규정 ). . 주택임대차보호법의 적용범위 -공부상의 용도 .건축허가 .등기여부와 관계없이 주거 외의 목적으로 사용 되는 경우에도 적용 . -등기하지 아니한 주택의 전세계약에 관하여 준용한다 . -주거용 건물여부는 그 실지용도에 따라서 정한다 . . 최단기간의 제한 주임법은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다 . . 최장기간의 제한 존속기간은 20년을 넘지 못하며 약정기간이 20년을 넘는 경우에는 이를 20년으로 단축한다 . 계약을 갱신하는 경우 계약기간은 갱신된 날로부터 10년을 넘지 못한다 . . 계약만료 후에도 이의 없이 임대차를 계속하는 경우 임대인이임대차기간만료전6월부터1월까지임차인에대하여갱신거절의통지또는조건을변경하지아니하면갱신하지아니한다는뜻의통지를하지않고, 임차인도임대차기간만료전1월까지통지하지아니한경우에는그기간이만료된때에전임대차와동일조건으로다시임대차한것으로본다. 임차인은 계약해지를 통고한 경우 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월 이 경과하면 해지의 효력이 발생한다 . 그러나 임대인은 주임법상의 최단기간의 적용을 받으므로 2년 내에는 해 지할 수 없다 . 다만 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현 저히 위반한 경우에는 계약을 해지할 수 있다 . . 경매에 의한 임차권의 소멸 임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에 는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다 . 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니 한다. . 대항력의 요건 주택의 임차권은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 입주와 주민등 록을 마친 때에는 그 익일부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다 . 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 . 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록을 계속 유지해야 한다 . . 양수인의 지위승계 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 . 임차보증금 반환채무도 일체로써 양수인에게 이전하고 , 종전의 임대인은 그 채무를 면한다 . . 임대인의 담보책임 임차인은 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 사실 을 안 날로부터 1년 내에 계약해지권 , 손해배상청구권을 행사할 수 있다 . . 우선변제권 주택을 임차하고 , 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차 인은 경매나 공매 시 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다 . 다만, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령 할 수 없다 . . 최우선변제권 대항요건과 확정일자를 갖추지 못한 경우에도 소액의 보증금에 대해서 다 른 담보권자보다 먼저 변제 받을 수 있도록 한다 . . 최우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위 * 서울시, 수도권중과밀억제권역: 2,000 만원(6,000만원이하보증금중) * 광역시(군지역과인천광역시제외): 1,700 만원(5,000만원이하보증금중) * 그밖의지역: 1,400 만원(4,000만원이하보증금중) 약정한 차임 또는 보증금이 임대주택에 관한 조세 , 공과금 기타 부담의 증 감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래 에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다 . 다만 차임 등의 증액청구는 약정차임 등의 1/20 의 금액을 초과하지 못하 며, 임대차계약 또는 약정차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못 한다. . 부동산 투자의 재원 부동산 투자의 총투자자본 = 자기자본 + 타인자본 -차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것 -정(+) 레버리지 효과 : 타인자본의 사용대가로 지불하는 이자비용 < 부동산투자에 대한 투자수익률(기대수 익률 -부(-) 레버리지 효과 : 과도한 타인자본 도입 → 불황 시에 금리 부담 . 부동산 투자의 재원 부동산 투자의 총투자자본 = 자기자본 + 타인자본 -차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것 Ex 01. [자기자본 100억원 ] -10 억원수 자기자본이익률 익 = 10% Ex 02. [자기자본 50억원 + 타인자본 50억원 ] -10 억 자기자본이익률 원 수익 = 10% . 부동산 투자를 위한 자금조달 담보금융의 이용 : 담보물 평가 후 대출기준에 의해 대출금액 결정 금융기관으로부터의 대출 주거용 부동산 LTV DCR DTI CSS 상업용 부동산 . Loan to Value (LTV) -담보 부동산의 시장가치를 담보기준으로 정한 후 대출금 결 정 -금융기관 자체기준에 따라 부동산 종류별 , 지역별로 LTV 기준 정하여 적용 -정부의 일괄적용 : 60% 또는 40% LTV = 대출금액 / 부동산 가치 (감정 평가액) . 대출한도의 결정 -대출한도 = ( 부동산가치 x LTV) . (선순위채권 + 임차보증 금) . LTV 장점 -부동산 시세를 기준으로 쉽게 산출 -소비자 이해 쉬움 -대출 이후 부동산 가치 상승하는 경우 안정적인 채권 보유 . LTV 단점 -부동산 거품에 의한 시세를 기준으로 할 경우 부동산 가치하락은 금융기관의 부실 초 래 . Debt to income (DTI) -대출신청자의 소득이 얼마인가에 따라 대출금액 결정 -대출총액의 이자가 월소득에서 차지하는 비율 DTI = ( 대출총액 원리금불입금 + 기타부채 이자상환액 ) / 대출자 의 소득액 . 그외 -정부정책 및 시장상황 , 주택 가격 별 , 대출금액별로 차등 적용 -대출내용, 대출자의 신용조건 등에 따라 달라질 수 있음 -대출자의 입장에서 30% 이내가 재무설계상 안정적이라고 봄 . Debt Cover Ratio (DCR) -상업용 부동산에 대해 대출 해줄 때 사용 -해당부동산의 운영을 통하여 획득한 순이익이 대출금에서 발생하는 대출원리금을 얼마나 감당할 수 있는지의 능력을 나타낸 비율 DCR = 해당 부동산 순영업소득 (NOI) / 대 출이자 -임대료 수입이 감소되어도 대출이자 또는 원리금 상환액을 안정적으로 납부할 수 있는 지 파악 . Credit Scoring System (CCS) -고객의 신용상태를 점수로 산출하여 대출여부와 대출금액을 결정하는 제도 신상 정보 , 거래실적 정보 , 최근 6개월간 신용조회수 , 신용거래 불량정보 (연체)등검 사 -신용등급이 높을수록 낮은 금리 적용 -신용등급이 낮을수록 신규 대출시 대출금의 한도 축소 -1000 점 만점 , 10 등급 . 주거용 부동산 -아파트, 재건축 및 재개발 , 단독주택 등 . 비 주거용 부동산 -상가, 오피스텔 , 토지 등 . 부동산 금융상품 -리츠, 부동산펀드, 주택저당증권, 자산담보부증권 등 . 거주목적, 재산증식목적, 전시효과목적 등 -종류는 아파트, 재건축 및 재개발 , 단독주택 등 . 고려해야 할 사항 -전체 세대수가 많은 아파트단지인가 -대중교통수단의 접근성 -도로 및 주차장 시설 -아파트 단지 내의 부대시설 및 편의시설 -아파트 단지 외의 근린생활시설 -조망권 -노후정도, 관리비 등 . 주거용 부동산업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물 -한 동의 건물에 층별 , 호수 별로 분할하여 분양 . 주거용, 업무용 사용 가능 -주거용 오피스텔 : 세법 상 주택으로 양도소득세 등의 부담 -업무용 오피스텔 : 임대소득에 대한 소득세 부담 . 오피스텔의 단점 -아파트에 비해 관리비가 2-3 배 높음 -전용면적률 낮음 -수요가 뒷받침 되지 않음 -아무리 적은 평형이라도 취득세 , 등록세, 소득세 등을 부담해야 함 . 시세차익과 임대수익이 목적 -종류는 일반상가 , 아파트단지 내 상가 , 테마상가 등 . 투자 시 고려사항 -유동인구와 그곳 사람들의 동선 -공실 가능성 -권리금 (영업권에 대한 대가로 지불하는 금액 ) 형성 여 부 -환금성 -투자금액에 대한 임대수익과 향후 처분 시 발생하는 시세 차익 청약 의의 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 의 사표시 요건 청약자는 계약의 일방 당사자로서 특정인이어야 청약자에 대해서 명시적으로 표시 X 효력 상대방에게 ‘도달’할 때 효력이 발생한 후 청약자는 임의로 청약 철회 X 청약 존속기간 중 승낙 → 계약은 유효하게 성립 승낙 의의 청약의 상대방 측에서 청약에 응하여 계약을 성립시킬 것을 목적으로 청약 자에 대하여 행하는 의사표시 요건 특정의 청약자 대하여 청약의 상대방이 계약을 성립시킬 의사를 가지고 있 어야 청약의 내용과 일치해야 방법은 자유 특별한 제한 X 구두, 문서 등 명시적으로 행해지는 것이 보통 , 묵시적으로도 O 효력 상대방에게 ‘도달’할 때 효력발생 , 계약 성립 . 승낙 과실책임 계약 성립과정 , 계약체결을 위한 준비단계에 있어서 당사자 일방의 책임 있는 사유로 상대방에게 손해를 가한 경우 그가 부담해야 할 배상책임 . 원시적 불가능 의 경우 계약체결상의 과실 인정→배상책임 배상액은 계약이 유효할 때 상대방이 얻었을 이익을 한도로 원시적 불가능 ① 체결된 계약이 원시적 , 객관적 불가능으로 무효일 것 ② 급부를 하였어야 할 자가 불가능임을 알았거나 알 수 있었을 것 ③ 상대방이 선의 , 무과실일 것 ④상대방이 계약을 유효한 것으로 믿었기 때문에 손해를 입었을 것 위험부담 양 당사자가 서로의 의무이행을 필요로 하는 의의 계약 쌍무계약에 있어서 서로 대가적 의미를 가지고 대립하는 어느 한쪽의 채무가 소멸함으로써 받는 불이익 채무자주의(위험부담에 관한 민법규정 ) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 제 3자의 행위로 인한 것이든 자연력에 의한 쌍방 당사자들의 책임 없는 사유로 이행 할 수 없게 된 경우에는 채무자는 이행불능이 된 채무의 전부 또는 일부를 면하게 됨 . 채권자주의(채권자의 귀책사유로 인한 이행불능 ) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 ‘채권자의 책임 있는 사유’로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있음 . 해제 의의 이미 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하 여 소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같이 회복시키는 행위 해제권의 행사 해제권의 행사여부는 해제권자의 자유 해제권이 소멸되기 전에 상대방에 대한 의사표시로 X방식에는제한 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은상 태로 됨 . 해제의 효과 및 소멸 해제로 인해 계약으로 생긴 법률효과는 모두 소급적으로 소멸 . 계약이 해제된 후 이미 이행한 급부가 있는 경우 쌍방 모두 원상회복의무를 부 담. 금전이 급부된 경우 이자를 붙여서 반환 . 해지 의의 이미 유효하게 성립되어온 계속적 계약의 효력을 계약의 당사자 일방이 장래에 대하여 계약관계를 소멸케 하는 일방적인 표시 해지권의 행사 해제권과 같이 상대방에 대한 일방의 의사표시로 행함 . 계약의 효과는 장래에 향하여 소멸 . 해제와 해지 해제해지공통점형성권철회불가법률의규정, 당사자의계약으로발생손해배상의문제가발생적용범위일시적계약관계에서인정계속적계약관계에서인정효력의무무O 소급효 발생 장래에 대하여만 효력 발생 원상회복의무X 청산의법률, 법률요건의 효력이 성립 이전의 시점부터 발생 하는 것 당사자의 원상회복의무 . 무효 . 법률행위가 성립된 당시부터 당연히 효력이 발생하지 않는 것으로 확정되어 있는 것 . 취소 . 일단 유효하게 성립된 법률행위의 효력을 무능력 , 착오, 사기, 강박 을 이유로 후에 . 법률행위시까지 소급하여 효력을 소멸케 하는 특정인의 의사표시 매매 개념 당사자 일방 (매도인)이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 , 또 상대방 (매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하 는 계약 매도인의 재산권이전 + 매수인의 대금지급 = 성립 계약금 내용 부동산거래에서 매매계약 시 일정 금액의 계약금을 지불하고 추후 중도금 , 잔 금을 지불하는 것 종류 계약체결의 증거로서 수수하는 증약금 위약벌로서의 위약계약금, 해 지금 해지금: 계약의 해제권을 보류하는 작용을 갖는 계약금 해지금에 의한 계약의 해제시에는 원상회복의무 , 손해배상청구권은 발생 X 매매의 효력 매도인의 권리와 의무 매매가 성립된 후 매도인은 매매 대상물인 재산권의 이전의무를 갖게 되며 , 매매계약이 있은 후에 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속함 . → 과실수취권 매수인의 권리와 의무 매수인은 계약 목적물을 인도 받은 후 , 대금지급의무를 갖음 . 지체되면 대금의 이자도 지급해 야함 매수인이 매수한 권리의 전부 , 일부를잃을염려가있을 때 , 매수인은 그 위험의 한도에서 대금 전부 , 일부의 지급을 할 수 있다 . → 대금지급거절권 담보책임 개념 재산권에 하자가 있어서 이로 인해 재산권의 전부 , 일부를 이전할 수 없거나 , 그 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 것을 급부한 경우 매도인에게 일정한 책임을 인정하는 것 . 권리의 하자에 대한 담보책임 ① 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우 타인의 권리를 매매의 목적으로 한 때에는 매도인은 그 권리를 취득해서 매수 인에게 이전해야 함 . 매도인이 그 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 담보책임이 생기게 됨 . 담보책임 권리의 하자에 대한 담보책임 ② 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인의 그 부분의 권 리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우 . ③ 수량부족또는일부멸실의경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실 된 경우에 매수인이 선의인 경우에 한하여 담보책임이 인정됨 . ④ 저당권 , 전세권에 의하여 제한되어 있는 경우 매매의 목적인 부동산 위에 설정된 저당권 , 전세권 등의 행사로 인하여 매수인 이 ‘그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 상실한 때’, ‘매수인이 그의 출자로 그 소유권을 보존한 때’에는 매도인의 담보책임이 발생 . 계약당사자의 권리유무 확인 계약당사자의권리유무확인 1) 소유자 확인 매도인과 소유자가 다른 경우 -매도인이 진정한 물건의 소유자인지 법인 개입 경우 -소유권자, 계약당사자가 법인인지 법인 2) 대리권 확인 대리인이 매도인이나 매수인으로부터 대리권을 받지 않고 법률행위를 하는 경우 무권대리로서 원칙적으로 무효 ! 표현대리→ 제한이 많아 .. 거래당사자 본인과 계약하는 것이 바람직 대리인과 계약하는 경우 대리권수여여부 , 인감증명서 철저히 목적물확인 1) 물적 확인 부동산은 개별성이 강하므로 목적물을 현지에서 확인해야 2) 공법상의 제한 토지에 대해서는 여러 가지 공법상의 제한이 있기 때문에 3) 사법상의 제한 소유권 이외 권리의 등기가 있는지 확인 후 말소등기 권리에 따른 제한만큼 대금 감액 계약서작성시유의사항 서면으로 필요한 내용 정확히 기재 잔금 → 등기부등본 다시 발급 . 계약 후 이중계약 , 저당권설정 여부 확 인 등기권리증, 매도증서 등 등기이전 절차를 거침 . .■계약당시의등기부상권리관계상태를잔금지불시까지유지해양도하는내용.■잔금지불과동시에등기이전에관련된일체의서류를교부하는내용.■잔금일을기준으로공과금과세금을정산한다는내용.■계약불이행시손해배상을한다는내용.■각종권리제한등에대한말소또는인수에대한내용.■계약당시의등기부상권리관계상태를잔금지불시까지유지해양도하는내용.■잔금지불과동시에등기이전에관련된일체의서류를교부하는내용.■잔금일을기준으로공과금과세금을정산한다는내용.■계약불이행시손해배상을한다는내용.■각종권리제한등에대한말소또는인수에대한내용