주택시장 현황 전망 및 시사점 주택산업의 새로운 성장 패러다임 주택정책 방향 (일본 주택건설업체 사업전략 사례)

주택시장현황전망및시사점주택산업의새로운성장패러다임주택정책방향주택시장현황전망및시사점주택산업의새로운성장패러다임주택정책방향 (일본 주택건설업첮 사업전략 사렺 ) Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택시장 현황 Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점 Ⅳ. 주택산업의 새로운 성장 패러다임 Ⅴ. 주택정책 방향 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택시장 현황 Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점 Ⅳ. 주택산업의 새로운 성장 패러다임 Ⅴ. 주택정책 방향 Ⅰ. 서론Ⅰ. 서론 Ⅰ. 서론Ⅰ. 서론 최근 주택시장 침체가 장기화되고 있는 가운데 주택시장의 대내외 여건 변화로 주택산업의 미래에 대한 불투명성 은 확대되고 있음 서울/수도권을 중심으로 한 거래침체 , 분양시장 침체 등으로 주택사업 환경이 악화되고 있는 가운데, 새로운 주택산업 역할 모색 필요 주택산업위기주택시장여건주택산업여건주택산업위기에대한진단과향후주택산업의역할및발전방향, 정책방향모색 Ⅱ. 주택시장 현황 Ⅱ. 주택시장 현황 Ⅱ. 주택시장현황Ⅱ. 주택시장현황 주택거래동향 .2011년 전국 주택거래량은 2006년 수준에 근접 → 주택거래량 증가는 지방시장이 주도 -2011년전국아파트거래량은약70만건으로호황기막바지였던2006년수준에근접-2011년수도권거래량이2006년의절반수준으로감소한반면, 지방은2006년보다약40% 증가 .2012년 서울 /수도권 거래 침체 심화 → 거래량이 가장 적었던 2010년 월평균 거래량 수준 -2012 년2월이후이사철로접어들면서거래량은다소증가하였으나, 서울/수도권은거래량이가장적었던2010년월평균거래량수준으로침체현상이지속되고있음 <아파트 거래량 추이 > 800 700 600 500 400 300 200 100 0 721 705 583 632 581 540 458437 375 405 284 289 346 251 237 258 176 247 건수36415 20922 19729 21462 14701 20571 5469 12697 16821 15917 14765 11818 5485 5279 6587 3889 5302 1536 3512 4087 4214 3785 23692 24060 28848 31227 33709 38205 12813 25997 29815 29162 30875 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 <아파트 월평균 거래량 > 지방 시장 거래량 증가 2006 2007 2008 2009 2010 2011 60 70 80 90 100 110 120 2004.13579112005.13579112006.13579112007.13579112008.13579112009.13579112010.13579112011.13579112012.135 5 <주택가격지수 추이 > 60 70 80 90 100 110 120 2004.13579112005.13579112006.13579112007.13579112008.13579112009.13579112010.13579112011.13579112012.135 5 <주택가격지수 추이 > Ⅱ. 주택시장현황 주택가격추이 .전국 주택가격 안정세 지속 → 수도권 주택가격 하락세 , 지방 상승세의 양극화 현상 -2008년이후서울/수도권주택가격은하향안정세가계속되고있으며, 2012 년들어서하락폭이커짐-지방시장은2010년이후상승폭이커지면서2012년현재상승세지속 .2012년 5월 경북 , 충남, 충북, 광주, 대구, 울산 높은 가격상승률 -서울/수도권지역모두주택가격하락세.인천지역하락폭이가장큼-지방시장은전북을제외하고모두상승세.경북(0.75%), 광주(0.66%) 가높은상승률을나타냄 -0.15 -0.13 -0.18 0.19 0.13 0.47 -0.31 0.66 -0.04 0.45 -0.50 0.00 0.50 1.00 % -0.20 -0.03 -0.50 0.00 0.50 1.00 <지역별 주택가격 상승률 (2012년 5월)> % 0.31 0.48 0.46 0.20 0.75 0.07 2011.6 = 100 수도권5개광역시지방 주) 전월(4월) 대비 주택가격상승률 695319 666541 666541 613083 575492 622854 619057 592132 596435 585382 555792 529854 463800 463641 469503 549594 404715 433488 371285 381787 386,542 306031 Ⅱ. 주택시장현황주택공급추이 주택공급추이 750378 .신규주택공급은2008년∼2010년3년간감소-2008년∼2010년주택공급량은40만호이하로감소 .2011년주택공급증가-2011 년주택공급은약55만호수준으로큰폭증가-도시형생활주택등소형다세대유형의공급이큰폭으로증가함 <신규주택 공급추이 (인허가 기준 )> 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ⅱ. 주택시장현황Ⅱ. 주택시장현황 주택사업자추이 주택산업현황 .주택건설투자지속적인감소추이-GDP 대비주택건설투자비중은2003년∼2005년5%대에서지속적으로감소하여2011년2%대수준 .주택사업자수는2006년을정점으로감소-주택사업자수는2006년약7000여개까지증가했으나, 이후주택시장이조정국면으로접어들면서감소하여2011년기준약5000개수준임 <주택건설투자 추이 > % 35 30 25 20 15 10 5 0 28.27 28.86 29.67 28.81 27.59 주택건설/총건설투자 26.12 24.81 22.55 19.34 18.73 17.96 19.70 17.16 16.56 15.73 16.22 15.07 13.47 총건설투자/GDP 5.47 5.41 5.33 4.95 4.57 4.11 4.02 3.40 2.65 주택건설투자/GDP 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 <주택사업자 수 추이 > 8740 7702 5949 3991 4029 3786 3514 3084 3461 3744 3841 4757 5875 6254 6714 7038 6901 6171 5279 4906 4926 117117116116115114112111 94 91 88 91 92 82 80 81 78 79 81 81 79 199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011 주택시장현황시사점Ⅱ. 주택시장현황주택시장현황시사점Ⅱ. 주택시장현황 . 주택시장 지표는 위기국면이라기 보다 안정국면의 지속 -주택거래량 자체는 다른 외국과 비교하여 낮은 수준은 아니며 , 주택가격도 호황기 이후 완만한 안정세가 지속되고 있음 -주택거래 및 가격 지표 상으로 주택시장은 호황기 이후 안정국면으로 해석 . 주택시장의 지역별 경기순환 현상 -지방시장의 경우 2004년 경 과잉공급 등으로 먼저 조정국면에 진입하였으며, 약 5년간의 조정과정을 거쳐 2010년 이후 회복세로 전환됨 -반면 서울 /수도권은 2007년 공급물량이 최고점을 이루었으며 이후 조정국면으로 진입함 . 거시경제 악화에 따른 주택시장 회복 지연 가능성 -서울/수도권 지역은 완만한 하향안정세와 공급축소 등 조정과정을 거치고 있으며 , 거시경제 여건 개선과 함께 회복 진입가능성이 높아지고 있음 -단 최근 유럽발 재정위기로 인한 거시경제 악화 및 금융시장 불안 요인이 나타나면서 주택시장 회복 시점이 지연될 가능성이 있음 <주택거래 비중 국제비교 > 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 6.90% 6.68% 5.61% 2.72% 0.33% (2002 년) (2003 년) (2004 년) (2004 년) (2011 년) 주) 주택재고 대비 거래량 비율 <주요 거시경제지표 추이 > 10.7 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 8.8 7.2 6.3 4.6 5.25.1 4 2.8 4 3.6 2.3 2.83.53.62.82.22.5 4.7 2.8 30.3 5 9.3 6.2 4.8 6.3 4.54.94.4 7.9.7 5.86.3 8.88.9 7.2 5.8 0.82.3 4.14 99199119921993199419951996199719202020202020202020202020-5.7 1998000102030405060708091011 Ⅲ. 주택시장전망및시사점Ⅲ. 주택시장전망및시사점 Ⅲ. 주택시장전망및시사점미래주택시장전망Ⅲ. 주택시장전망및시사점미래주택시장전망 중장기주택시장변수및전망 주요 시장 변수 현황 . 현상 향후 시장변화 가능성 인구 및 가구 저출산.고령화, 주택구입연령층 감소 인구, 가구 중가 둔화, 1,2인가구 증가 주택수요의 추세적 감소, 수요특성 다양화 진전 주택재고 전국 주택보급률 115% 서울/수도권 100%미맊 주택부족 문제 해소 서울/수도권은 주택부족 주택공급 및 미분양 최근 3년간 주택공급 축소 미분양 감소 단기 : 물량조정에 따른 시장회복 시기 근. 중장기 : 주택수요 감소에 따른 신규주택공급 축소 주택가격 서울.수도권 하향안정세, 지방시장 상승세 단기 : 호황기 가격상승에 대한 조정 현상 중장기 : 수요 감소의 구조적 요인에 의한 장기적 안정화 추세 기타 전세가격 상승, 월세증가 현상 단기 : 수급불균형에 의한 일시적 임대수요 증가 중장기 : 소유의식의 약화에 따른 임대선호 추세 단기적으로는 시장회복 가능성 중장기적으로 주택시장은 점차 성숙화 시장으로 전환 주택재고충족 가격, 공급물량조정 주택보급률 110% 상회 서울/수도권 가격 , 공급과잉 조정 주택수요둔화/감소 거시경제회복 신규주택 구입 연령층 감소 세계 경제 안정화 경제저성장기조 성숙화시장시장안정기조정착 물가 안정 , 실질소득증가 고령화, 경제활동인구 감소 Ⅲ. 주택시장전망및시사점Ⅲ. 주택시장전망및시사점 가구구조변화영향 .1, 2 인가구의지속적증가로2020년전체가구중약50% 전망-량은40만호이하로감소 .1, 2 인가구증가로주택수요특성다양화, 소형주택수요증가-주택시장에서1, 2 인가구의영향력이높아지면서다양한주거모델개발이중요해짐-도시형생활주택등1,2 인가구대응형주택상품의중요성은더욱높아질것임 <가구 수 및 가구원수 변화 추이 > 226 319 347 377 411 442 471 277 354 396 438 484 528 558 303 334 360 378 387 386 380 451 431 456 473 475 466 452 1,451 1,597 1,715 1,819 1,901 1,959 1,987 0 500 1,000 1,500 2,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1인2인3인4인5인6인총가구수만가구만가구 Ⅲ. 주택시장전망및시사점Ⅲ. 주택시장전망및시사점 저출산고령화영향 .저출산/고령화가빠르게진행되면서인구성장둔화, 고령화로인한주택수요감소-저출산으로인한인구성장둔화와고령화는경제성장을둔화시키면서주택수요를감소시키는요인으로작용 .일본주택시장장기침체의근본적원인은고령화와인구감소-일본의주택공급호수는버블붕괴이후에도약150만호수준을유지-1994 년고령화사회진입이후신규주택수요의추세적인감소현상이나타남 <일본 신규주택공급 추이 > 2124252526 3132343842 54 59 69 7584 86 99 120 135 148 146 181 191 132136 152 151 155 149 127 115115 114 119 124 136 167 168 166 171 137140 149 157 147 164 139 120 121 123 117 115116 119124 129 106 109 79 81 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 1951195219531954195519561957195819591960196119621963196419651966196719681969197019711972197319741975197619771978197919801981198 1983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010 자가임대분양1994년고령사회진입2005년인구감소2006년초고령사회버블붕괴2015년가구감소고령사회진입이후추세적인감소인구감소이후본격적인감소 Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점 Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점 성숙화시장에서의현상과문제.일본사례 주택재고 확대 , 수택수요 둔화 , 저성장기조 등의 요인으로 중장기적으로 성숙화시장으로 전환 (1) 주택거래 침체와 유통 적체 -소유욕구 약화로 신규주택수요 감소와 기존주택 거래 침체 -라이프스타일 변화에 따른 주거이전이 원활히 이루어지지 못 함으로서 주거소비의 비효율성 문제 발생 ⇒ (정부) 주택유통지원센터 -고령자 등 주거이전 지원 (2) 중고주택 슬럼화와 신규주택과의 가격격차 확대 -주거 기능 노후화에 따른 재건축이 원활히 이루어지지 못함으로서 중고주택의 슬럼화 현상과 공가 (반집) 증가 -중고주택 자산가치 하락 -신규주택과의 가격격차 확대 ⇒ (정부) 도시재생특별법 -도시재정비 촉진을 위한 지원 확대 (3) 소유의식 약화와 임대수요 증가 -주택가격 상승기대가 어려움에 따라 주택의 보유비용 증가 -임대 거주의 상대적 효율성 증가로 임대선호 현상 증가 ⇒ (정부) 민간 우량임대주택 활성화 촉진 . 법 , 제도 지원 Ⅲ. 주택시장전망및시사점Ⅲ. 주택시장전망및시사점 임대주택시장변화 .최근주택시장안정화지속, 가구요인의변화등으로임대주택시장의변화가나타나고있음-자가가구는55% 내외에서안정적인추이를나타내고있으나, 차가의점유형태에서전세유형이감소하고월세유형이증가 .향후1, 2 인가구증가로임대주택수요는지속적으로증가할것으로예상 <가구 점유형태 볁 비중 ><차가 점유형태 볁 비중 변화추이 > 20000 18000 16000 774 694 716 2728 3490 (20.1%) 667 1536 1803 (17.2%) (11.9%) 4040 (12.6%) 3557 3766 (21.7%) 3845 (29.7%) (28.2%) (22.4%) 7753 8828 9390 6910 (53.3% (54.2%) (55.6%) (54.2%) 차가 14000 기타 월세 전세 12000 10000 8000 6000 자가 4000 2000 0 1995 2000 2005 2010 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 74.5% 71.7% 67.3% 61.8% 57.2% 42.8% 23.0% 25.1% 34.8% 38.8% 19.1% 25.5% 28.3% 38.6% 17.6% 3.8% 4.0% 3.2% 2.5% 1.5% 1990 1995 2000 2005 2010 자료: 통계청, 2010 년 인구주택총조사 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 주택산업전략기본방향Ⅳ. 주택산업전략방향주택산업전략기본방향Ⅳ. 주택산업전략방향 확보가 . 철저한 사업성 분석과 경쟁력을 기초로 한 사업방식 보다 -주택시장이 점차 성숙화 시장으. 전환되어 가고 수요특성이 다양화되어 감에 따라 주택사업에 대한 분석능력과 경쟁. 더욱 중요해짐 -따라서 주택사업은 전문화, 대형화륹 통한 경쟁. 강화 노력이 요구됛 . 주택사업 혁신을 위한 자구노력 -향후 주택가격 상승에 대한 기대가 약화됨에 따라 소비자의 주택선택에 대한 눈높이는 더욱 높아짐 -원가절감 등읁 통한 저가격 주택생산 , 수요 맞춤형 주거모델 개발 등으. 수요륹 창출하기 위한 지속적인 자구노력이 요구됛 . 주택사업 영역 확대와 신시장 개발 -지금까지의 획일적인 아파트개발 /분양 시장은 점차 축소가 예상됨에 따라 , 성장읁 위해서는 시장변화에 대응한 새로운 사업영역 발굴 및 신시장 개발 노력이 필수적. Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 성숙화시장에서의주택산업역할과위상 주택유통 적첮 , 중고주택 가치하락 , 임대수요 증가 등의 제반 문제륹 완화하기 위한 역핝 기존의 아파트 건설 / 판매 영역에서 주거가치륹 제고 또는 창출하기 위한 3가지 영역으. 확장 주거생활가치제고.임대.관리.주거프로듀스.생활지원서비스 . 주거생활의 가츶 향상 소비자의 다양. 라이프스타일과 주 거니즈에 대응하여 주거와 삶의 가 츶 향상읁 위한 상품개발과 서비스 제공 . 기존 중고주택 가츶 향상 물리적 성능 노후화 , 라이프스타읹 변화에 대응한 주택의 재설계 및 성 능개선 서비스 제공 . 주거환경 및 지역가츶 향상 주거환경 개선 , 지역 개발 및 커뮤니 티 활성화륹 위한 서비스 제공 주택건설/판매 주거환경 가치 제고 . 재개발 , 복합개발 . 지역 부가가치 제고 . 커뮤니티 활성화 지원 . 환경정비 . 생활인프라 지원 중고주택 가치 제고 . 재건축 . 리모델링 , 리폼, 컨 버전 , . 검사, 평가, 유통 주거서비스부문의확장주거서비스부문의확장 성숙화 시장에서 발생하는 주택의 유통문제 , 가치하락, 임대수요 증가 등과 관련한 시장니즈에 대응 판매 이후의 후방 분야에 대한 진출로 새로운 수익기회 및 장기적인 계속 수익구조로 확장 자사 브랜드 주택에 대해 판매 후 관리 및 주거서비스 제공으로 브랜드 강화 시너지 효과 창출 주거서비스 영역의 사업모델 개발 -자사 브랜드 주택의 전국적인 네트워크 구축 , 입주자에 대한 멤버십제도로 다양한 주거서비스 제공 -관리, 중개, 리폼, 생활지원 등 서비스 제공에 따른 수수료 다양한 임대주택 수요 전문적인 관리 주거생활 지원 평가, 거래 중개 개보수 , 리모델링 대응 프로그램 제공 서비스 제공 서비스 제공 서비스 제공 리모델링리폼유통생활지원관리분양판매임대 고객 관리 , 주거 토털 서비스화 ⇒ 계속수익 모델 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 일본주택건설업체사업전략사례 . 일본 건설 , 부동산 관련 업체는 크게 종합건설업첮 (제네콘), 종합부동산개발업체, 주택전문생산업체(하우스 메이커). 분류됛 . 버블붕괴 이후 주택시장 변화과정에서 각 업첮 유형별. 사업전략의 차이가 나타남 . 가가 업첮 특성볁 상위기업의 평귝 수익률 구조륹 대형종합부동산업체>주택전문생산업첮 >종합건설 업첮 순으. 수익률 규모와 추이의 차이가 나타남 <버블붕괴 이후 주택부동산 업첮 볁 사업전략 ><업첮 특성볁 수익률 (경상이익률) 추이비교> 대형종합건설업체(슈퍼제네콘) 종합부동산개발업체주택전문업체(하우스메이커) . 기술 역량 강화 , 도급사업 치중 . 개발부문 축소 보면 . 도심 개발 역량 강화 . 복합개발 확대 . 관리, 중개 등 역량 강화 . 주택 생산 기술 강화 . 원가절감, 생산방식 다양화 . 임대, 관리, 중개 등 주거서 비스 관렦 사업 확대 2.2 2.1 2.7 2.9 3.3 3.1 2.2 0.8 -0.2 1.7 7.8 9.2 10.3 10.9 12.7 14.7 16.9 12.7 10.8 11.5 3.3 3.4 4.8 4.6 4.8 5.0 3.9 2.7 0.7 3.4 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 % ‘08년3월리먼사태 주 : 대형종합건설업첮 4사 (카지마건설, 다이세이건설, 시미즈건설, 오오바야시) 대형 종합부동산업첮 3사 (미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼, 스미토모부동산), 주택전문업첮 3사 (세키스이하우스, 다이와하우스, 스미토모린교) Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 일본건설/부동산업체사업구조및수익률추이 . 대형건설업체, 대형종합부동산업체, 주택전문생산업첮 각 1위기업 사업포트폴리오 및 매출 , 수익구조 비교 . 카지마건설은 토목 , 건축 등 도급에 치중됙 사업구조인 반면 미쓰이부동산 , 세키스이하우스 사업포트폴리오 다양화 추진 . 매출액 규모는 3개업첮 모두 유사하나 , 수익률은 미쓰이 > 세키스이 > 카지마건설 순으. 각각 2～3%의 격차가 나타남 미쓰이부동산(대형종합부동산) 토목, 30% 건축도급67% 기타3% 기타 7% 임대30% 분양27% 관리22% 단독주택 관리/중개 분양(맨션등) 15% 리폼6% 기타4% 31% 주택 24% 생산 14% 도시재개 발 임대주택 19% 1% . 매출액 :1 조6373억엔 . 매출액 :1 조4052억엔 . 매출액 :1 조4884억엔 . 경상이익률 : 1.3% . 경상이익률 : 6.8% . 경상이익률 3.8% [매출액 및 이익률 추이 ][매출액 및 이익률 추이 ][매출액 및 이익률 추이 ] 20603 18748 16217163732.3 2.8 1687417753 189151894219485 132571.8 1.4 3.1 3.1 1.6 0.8 0.5 1.3 7.2 7.1 11525 10824110281111411593 12291 13600141891384814052 6.3 7.1 7.9 8.5 10.3 11.612.0 10.3 6.8 6.8 14.0 18000 8.0 14000 25000 3.5 16000 16000 3.0 12.0 6.0 20000 14000 12000 2.5 10.0 12000 4.0 10000 15000 2.0 8.0 10000 2.0 8000 8000 1.5 6.0 10000 6000 6000 0.0 1.0 4.0 4000 4000 5000 -2.0 0.5 2.0 2000 2000 0 0.0 0 0.0 0 -4.0 2001200220032004200520062007200820092010 2001200220032004200520062007200820092010 2001200220032004200520062007200820092010 카지마건설(대형건설업체) 세키스이하우스(주택사업전문업체) 13055130021326013722 15018 1596215978 15142 13532 14884 5.6 5.3 6.0 5.6 5.4 5.1 -2.9 3.8 22 일본사례시사점Ⅳ. 주택산업전략방향일본사례시사점Ⅳ. 주택산업전략방향 부동산 시장 성숙화 시장 하에서 스톡 중시의 사업전략 강화 필요 . 도시재생, 리폼, 건물 관리 등 기존 재고주택읁 활용한 사업 및 시장 확대 시공기술 만으로 경쟁력 확보 및 사업규모 확대는 어려움 . 새로운 부가가치 창출읁 위한 개발 부문 역량 강화 , 소프트웨어 부문 강화 필요 주택사업의 영역 확장읁 통해 시너지 효과 창출 . 분양, 임대, 관리, 중개, 리폼 등 주택사업의 Value Chain 확장읁 통해 사업기회 확대 , 브랜드 강 화 등으로 경영 안정성 및 신시장 창출 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 유망시장부문경쟁력강화와신사업모델개발 .기존 재고주택읁 활용한 재건축 /재개발, .수요특성 다양화. 수요맞춤형 사업과 같은 틈새시장 영역 확대 복합개발, 리모델링 시장은 지속적으. 확대 High 복합개발수요맞춤형재건축/재개발아파트개발리폼리모델링 지속적인 성장이 예상되는 유망시장 수익성 Low Low 매력도(성장성) High Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 .유망시장 부문에 대한 핵심역량 강화와 타업종과의 연계를 통해 새로운 사업모델 개발과 사업영역 확장 . 주택산업은 건설 , 금융, IT, 유통 등 다양한 산업분야의 참여가 확대됚 것. . 업종간 연계 , 제휴륹 통한 새로운 주거모델 , 사업모델 발굴. 성장동. 창출 타업종간융복합화 새로운주거모델및사업모델발굴시장영역확대및수요창출 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 주요관심시장(1)임대주택시장 가구별 점유형태 변화 추이 .2010년 현재 총가구수는 1,734만 가구이며 이중 47.8%가 차가 거주 . -가구볁 주택점유형태는 자가 거주 939만 가구 , 차가(임대) 거주 795만 가구 . -차가가구륹 임대수요. 가정핝 경우 임대주택시장 총 규모는 약 795만 가구 가구점유형태추이 .자가비율은55%내외에서안정적추이-2005 년55.6% ⇒ 2010년54.2% 로감소.전세감소, 월세증가현상이추세적으로나타남.차가(임대) 비중이높은1인가구의지속적인증가와노인가구증가로임대시장은지속적으로확대예상-1 인가구의79% 임차가구-전체임차가구중노인가구비중은18.4% 1인가구및노인인구비중추이 20000 18000 16000 6910 (53.3% 3845 (29.7%) 1536(11.9%) 667 7753 (54.2%) 4040 (28.2%) 1803(12.6%) 716 8828 (55.6%) 3557 (22.4%) 2728 (17.2%) 774 9390 (54.2%) 3766 (21.7%) 3490 (20.1%) 694 차가 기타 월세 14000 12000 전세 10000 8000 6000 자가 4000 2000 0 1995 2000 2005 2010 1 35 30 25 20 15 10 5 0 40 20.25 17.38 20.7421.19 21.61 26.75 22.57 32.33 23.72 37.66 2010 2015 2020 2025 2030 자료: 통계청, 2010 년 인구주택총조사 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 임대주택사업전망 . 2010년 현재 임대주택 재고수는 약 140만호 (공공 임대주택 약 77만호, 민간 임대주택 약 63만호) . 민간 임대주택은 건설임대 약 37만호, 매입임대 약 26만호이며, 건설임대 감소 , 매입임대 증가추이 기존 임대주택 사업 . . . 적정 수익률 확보의 어려움 높은 운영 리스크 정부의 정책 지원미비 향후 임대주택 사업 . . . 상품에 따른 적정 수익률 확. 가능(예:오피스텔) 임대 수요의 증가 , 임대주택공급 확대 추세 정부 정책변화 . 민간임대 활성화 사업주체별임대주택사업추이 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 - 173,182 598,325 367,422 260,298 919,721 1,021,477 1,046,086 1,150,054 1,243,331 1,330,204 1,334,951 1,341,670 1,311,369 1,399,227매입임대건설임대LH 지자체 민간 공공 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 자료 : 국토해양부 서브리스방식의임대주택사업Ⅳ. 주택산업전략방향서브리스방식의임대주택사업Ⅳ. 주택산업전략방향 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 주요관심시장(2) 리모델링시장 1,163,435 1,455,633 2,095,254 876,094 123,323 2,690,159 2,250,786 3,652,353 1,349,081 4,976,596 5,060,542 5,383,734 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 30 20 ∼30 30 20 ∼30 2015 2025 221,823 438,896 528,575 242,67865,230 1,249,349 1,051,663 1,818,211 4,362 370,141 299,602 486,652 316,529 2,260,012 2,061,233 2,662,568 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 30 20 ∼30 30 20 ∼30 2015 2025 건축연도별주택재고수전국건축연도별주택재고수서울/수도권자료: 통계청, 2010 년인구주택총조사 <전국재건축/리모델링가능물량> .2015년-30년이상약135만호-20～30년약497만호.2025년-30 년이상약506만호-20～30년약538만호 .<수도권재건축/리모델링가능물량> .2015년-30년이상약31만호-20～30년약226만호.2025년-30 년이상약206만호-20～30년약266만호 Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 리모델링/리폼시장전망 . 향후 주택시장 안정화 기조에 따라 선진국에서 리모델링 수요가 증가한 것과 같은 성장 추세가 있읁 것으. 전망됛 . . 최근까지는 재개발 , 재건축 중심의 시장이었으나 점차 주택부분의 리모델링 수요가 증가 전망 2025년 이후에 본격적인 선진국형 리모델링 시장이 형성됚 것으. 전망 . 준공 후 20년이 지나야 가능하던 아파트 리모델링이 2007년부터 15년으. 연한이 축소 . 향후 수직증축에 대한 규제여부에 따라 사업성이 없거나 여럊 가지 규제. 인. 사업이 지연됙 재건축 단지들이 ◆ 1인당 GDP 와 리모델링 비중 (1997 년 기준 ) ◆ 시기별 리모델링 시장 성장 전망 보 . 사업방향을선회할것으. 한국 2020년2025년구분2000년2010년 선진국형리모델링시장형성주택부분에서리모델링주도적위치30% 이상25 ~ 30% 15 ~ 20% 8 ~ 10% 전체건설시장내비중비주택중심의리모델링시장형성주택부문리모델링시장형성아파트공동부문중심특징 30 ~ 35% 20 ~ 25% 12 ~ 15% 주택건설시장내비중 35% 이상 자료: 윤영선, 2006, 중소건설업체의 건출물 리모델링시장 진출방안과 제도개선 과제 , Ⅳ. 주택산업 전략 방향 Ⅳ. 주택산업 전략 방향 주요관심시장(3) 주택관리시장 . 아파트 유형의 재고는 2005년말 662만호에서 ‘ 10년말 818만호. 급증 (연평귝 30만호 증가 )하여, 2010년 말 현재 전첮 주택재고 (1천388만호)의 59%륹 차지 2016년읁 전후하여 아파트 1천만호 시대에 진입핝 것으. 추정 (* 최근 5년간 아파트 재고증가율 3.9% 적용) . 주택시장 안정화 기조 정착으. 주택의 유지관리 부문에 대한 중요성 확대 ⇒ 아파트 관리시장의 지속적 확대 아파트재고수추이 16,000 6,104 7,160 10,959 12,495 13,884 822 1,628 5,231 6,627 8,185 3.50% 22.7% 7.70% 53.0% 59.0% 70.00% 14,000 60.00% 12,000 50.00% 10,000 40.00% 8,000 30.00% 6,000 20.00% 4,000 10.00% 2,000 0 0.00% ‘85 ‘90 ‘00 ‘05 ‘10 () Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 주택관리 시장 현황 . ‘10년 말 기준 전체 아파트의 88%인 735만호가 의무관리대상이며 , 이중에서 76%인 560만호(9,361 단지)를 위탁업체에서 관리 중 [ ※ 의무관리대상 300세대 이상 공동주택 , 150 세대 이상 공동주택으로 승강기 설치 , 중앙집중난방방식 공동주택 ] . ‘10년말 위탁관리업체는 총 533개로 (주택관리업협회 소속은 114개), 이중 상위 10개 업체가 위탁관리세대의 30% 관리(1위 ‘우리관리’는 34만호) * LH 임대아파트를 관리하는 주택관리공단 (305개단지, 258 천호 관리 )은 제외 구분전체아파트의무관리위탁관리상위10위업체단지/호수 26천/836만 13천/735만 9천/560만 3천/171만 비중(호수기준) 100% 87.8% 66.9% 20.4% 위탁관리업체 대부분은 영세한 규모로 운영 중 (주택관리협회 소속 회원사들의 평균자본금은 7억원, 비회원사들은 법정자본금인 2억원 내외 보유 ) Ⅳ. 주택산업전략방향Ⅳ. 주택산업전략방향 정부정책방향 . 대형건설사, 연기금, 리츠 등 참여 유도로 대형화 , 전문화 유도를 통한 아파트관리 서비스 수준 제고 주택관리업체등선정시적격심사제도입예정현행 . 주택관리업체, 청소업첮 등 선정시 경쟁입찰방식에 따르도. 하고 (시행령), 경쟁입찰방식 중 최저가 낙찰제 적용읁 의무화 (지침) 개선방안 경쟁입찰방식에 의한 업체 선정방식은 현행유지, 적격심사제 도입 입찰방식은 적격심사제 (입찰가격 외 관리능. 등도 점수화 ). 변경하되 , 입주자 과반찬성으. 관리규약에서 정핝 경우 최저가낙찰제도 가능 적격심사제시 입찰가격의 평가비중 하한선은 30%, 상한선은 관리규약에 별도 규정 Ⅴ. 정부정책방향Ⅴ. 정부정책방향 향후주택정책기본방향Ⅴ. 주택정책방향향후주택정책기본방향Ⅴ. 주택정책방향 . 경제, 사회 문제 등을 고려한 거시적 관점에서의 정책 -세계경제의 불확실성 확대 , 저출산/고령화 진행으. 인한 저성장기조 정착 가능성 등으. 국내 내수경기 활성화의 중요성이 더욱 높아짐 -주택산업은 내수경기의 중요한 축으. 경제적 파급효과가 높은 만큼 주택산업 육성읁 위한 정책적 지원이 지속적으. 요구됛 위험보다 . 철저한시장중시 정책 -주택시장 여건은 점차 안정화 기조가 정착되는 성숙화 시장으로의 전환됚 것. -향후 시장과열. 인한 가격불안 등 시장 위축으. 인한 주거불안 , 내수경기 침첮 등의 문제가 더욱 중요 -향후 수요특성의 다양화 , 공급 Ⅴ. 주택정책 방향 Ⅴ. 주택정책 방향 정책개선(1) 분양가규제폐지 . 분양가 규제는 다양한 주거모델 창출에 저해 요인 -주택시장 여건의 변화. 아파트와 같은 획일적인 주택생산 방식의 한계 [ 기본형건축비 ⇒ 획일적인 주택모델읁 전제. 한 가격규제 ] -주택가격 안정화 기조. 분양가규제의 실효성은 크게 약화되었으며 , 향후 수택수요 특성 다양화에 대응한 다양한 주거모델 창출이 가능하도. 분양가규제 폐지 필요 정책개선(2) 금융규제등개선 규제보다는 . DTI 규제 폐지와 금융권 자율화로 개선 -DTI 규제는 주택시장 과열시기 투기억제와 버블발생에 다른 금융시장 영향읁 예방하는 취지에서 시행 -그러나 주택시장 안정화 기조 하에서 실수요자의 구매력읁 억제하는 효과. 오히. 시장읁 더욱 침체시키는 부작용의 소지가 높음 -획일적인 DTI 금융권이 자율적으. 리스크 관리 차원에서 운영하는 것이 바람직. Ⅴ. 주택정책방향Ⅴ. 주택정책방향 정책개선(3) 다주택자규제개선 . 주택투자에 대한 인식 변화 필요 -주택재고의 확대. 주택의 절대적 부족문제는 해소 -향후 주택의 안정화 기조에서 임대주택 수요는 증가핝 것으. 예상되며 제도권의 양질의 임대주택공급의 필요성이 높아짐 -민간의 임대주택 공급이 활성화 되기 위해서는 주택읁 투자목적으. 구입하는 계층이 연계되어야. -베이비붐세대, 고령자 등은 노후 소득원으로서 안전성이 높고 일정한 수입이 예상되는 수익형 부동산 선호 높음 -다주택자에 대한 규제 개선으. 주택 /부동산 투자시장의 활성화륹 유도핝 필요 정책개선(4) 도시재생활성화지원 . 도시재생사업의 민간 참여 유도를 위한 지원 확대 -향후 도시경쟁. 강화 , 주거환경개선, 내수경제활성화 관점에서 도시재생사업의 중요성은 더욱 높아질 것. -주택시장 안정화 기조에서는 재건축 /재개발 사업에서 개발이익의 기대가 약화되기 대문에 기반시설 등 정부의 정책적 지원이 필요 -도시재생사업의 민간 참여 활성화륹 위한 정책적 검토가 요구